life ideas

September 30, 2006

ZT : terrible computer geek

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 6:24 pm

as the image illustrated

20020503221533.jpg

ZT:硅谷程序员进化曲

Filed under: Uncategorized, work politics — manoftoday @ 6:21 pm

一进硅谷,双眼发毛。

二手旧车,东奔西跑。

三十出头,白发不少。

四尺作坊,跑跑龙套。

五彩屏幕,键盘敲敲。

六神无主,天天操劳。

七夕牛郎,织女难找。

八万家当,股票套牢。

九点回家,只想睡觉。

十万存款,房抢不到。

百事无成,上网瞎聊。

千辛万苦,乱寻门道。

万般无奈,只得跳糟。

ZT:程序员 vs. 妓女

Filed under: Uncategorized, work politics — manoftoday @ 6:18 pm

1、 程序员和妓女的相同点都是靠出卖为生。
2、吃青春饭,人老珠黄肯定混不下去。
3、越高级收入越高,当然中间人的抽头会更高。
4、生活没有规律,以夜生活为主,如果需要,凌晨也要加班。
5、名声越大,越容易受到青睐。
6、必须尽最大可能满足客户各种各样变态的需求。
7、鼓励创新精神。
8、喜欢扎堆。程序员集中的地方称为软件园,妓女集中的地方叫红灯区。
9、流动性较大,正常情况下没有工会。
10、如果怀孕了,既不能做程序员,也不能做妓女。
11、都为防病毒的问题而烦恼。
12、当然,个中高手还专门以制毒传毒为乐。
13、一个是Microsoft,一个是Plug & Play。
14、工作状态相同。工作时精神高度集中,最怕外界干扰,工作完毕身心放松,体会到一种不可替代的工作快乐。
15、女孩子最好还是不要做这两个职业,但还是有很多女孩子做。
16、除非在转行以后,否则都不愿意结婚,没空儿啊。
17、程序员怕查户口的。妓女怕查房的。
18、妓女工作的地方(床)是程序员最向往的地方。
19、程序界的高手通常很讨厌微软,妓女界的高手嗯。。。这个。。。恐怕也如此。
20、都是吃青春饭,不过到人老珠黄后,凭着混个脸熟,程序员可以混个管理员,妓女也行,不过俗称老鸨。
21、妓女靠的本钱是三围,程序员靠的可是四围(思维)。
22、程序员为了拉客,通常会在交易前提供一个DEMO,妓女提供的那叫PHOTO。
23、程序员现在出的活时兴叫吃霸(词霸)、结霸(解霸),妓女大姐一律叫波霸。
24、心不在焉的妓女可以一边工作一边do { beep(1); sleep(9) } until overflow。心不在焉的程序员也可以一边工作一边navigate到成人网站上去。
25、程序员手册:一套好的人机操作界面要求,对于新手,能够一步一步的引导他进入功能,相反对于熟客,能够直奔主题;妓女同样要遵守程序员手册对人鸡界面的规定。
26、妓女在工作中最怕的是临检,程序员最怕的是停电。
27、新上手的程序员叫菜鸟,刚入行的妓女叫雏鸡,都是好可怜的小动物。
28、程序界现在流行OO的方法,虽然在XXXX年前妓女已在床上掌握了O?O???的技术。
29、程序员为了拉客,无奈之时,也可以先让客人试玩,妓女当然有时也会先给你甜头。
不过总之程序员比妓女还惨,补充如下:
1、妓女每个月总有几天可以理直气壮的说不,程序员如果老板不发话,可要一年干到黑。
2、女人做程序那叫奇女、才女,男人要是做妓,那就叫鸭了。
3、妓女不干了人家那叫从良,程序员如果不干了,估计是下了岗。
4、程序员有千年虫问题,妓女好象没听说有。
5、妓女的工作隐蔽性很强,程序员的工作只怕亲戚朋友都知道,所以更加没脸皮。
6、程序员做的越好,要做的程序越多,妓女做的好,就可以挑三拣四。
7、程序员现在流行FREE、OPEN什么的,说白了就是自己玩自己,妓女界好象还没这样恶性竞争。

ZT:35岁后IT人的忧虑:IT人离开IT还能干什么

Filed under: Uncategorized, work politics — manoftoday @ 6:16 pm

35岁后IT人的忧虑:IT人离开IT还能干什么

今天一位同事(已三十多了),被老板叫到他的办公室去。老总对他说,由于效益不好,公司不再和他续订到期的合同!我看到他很落寞地离去。他前年才结婚,还 供着房子,老婆孩子要养,这一下子就失业了,而且又是快过年的时候!我跑去和他道别,他没有说什么,只让我好好干,公司还是大有前途的。

他是一个好人,在技术上决不保密。记得三年前我刚进公司的时候,他正是公司的主力,他对我这个应届毕业生十分关照,只要我不懂的,他一定尽力相 告。那时公司的老板也很器重他,可能是正当壮年的时候(还有很多剥削价值)。但自去年开始,公司转向了。NET平台,我们都去研发新技术了,原有的PB老 版本程序基本上都由一些老程序员来维护(可能老板想他们年龄不小了,学新技术有些障碍)。公司产品的升级工作进展很快, PB版本的程序越来越少了,我们晚上经常加班,而他由于年龄和家庭的缘故,并不经常加班了。我渐渐地从老板对他的态度的变化——从最早的极为欣赏到一般到 渐渐地嫌弃。今年公司的效益不太好,也许正是到了鸟尽弓藏、兔死狗烹的时候了?

上世纪末那会儿,曾有“做 IT,35岁就可以退休”的说法,历经沧海这么多年,35岁退休成了童话, 35岁的职业坎儿却无法让众多IT人回避。有人说,可以转为管理,然而管理的一条线就像窄窄的独木桥,又有多少人可以通过呢(据统计平均大约一百个程序员 也就只有一两个做管理的机会)?转向传统行业?已经30多了,能再重新来过吗?绝大多数平凡IT人的出路又在哪儿呢?

35岁对于IT人是个坎儿,过了这个年纪基本技术生涯即告终结,这是IT界多数人认可的。所以,也让IT人着实为35岁后的自己生了不少忧虑:IT人离开IT后能干什么?

印象中的IT人都因为职业的缘故而木讷寡言。他们与机器沟通的能力显然优于与人沟通的能力。从机器到人,IT人必须跨过来。

IT业的技术语言过于狭窄。社会却是复杂的。IT人的知识面不够广泛。社会上不需要人人都懂如何设计程序,但IT人却必须要懂社会。

IT内的项目,有些人也有些经验,但这些经验性的东西多数是专业性的,个别种类项目的经验能否转化为普遍的社会经验,也确实需要时间。

这些劣势,可以说,凡是地球上的IT人大概都知道。除了IT,要重新换个活法一时还真的玩不转。

但IT人毕竟是IT人。IT是高薪行业,IT人从业几年十几年,一般都有了一定的物质基础。这是IT人比其他行业的人具有的优势。

有了这样的物质基础,我认为,后IT人的关键是要实现思维方式的转变:从技术性思维到社会性思维,从而开创人生事业的第二高峰。

技术性思维是面向机器的、僵硬的、封闭的、单向性的;社会性思维要求是面向常识和社会的、灵活的、开放的、多向综合的。后IT的人士最需要的是这种思维方式的转变。

思维一转天地宽。后IT人会发现社会比IT里面其实更精彩。

后IT人可以走出来干销售。这个工作富于挑战,而且收入与工作业绩直接挂钩。IT人有很强的技术背景,更擅长发掘产品性能的优缺点,对于IT产品的介绍具有权威性,容易被客户相信。

后IT人可以走出程序迷宫来做培训。IT人在运用某一技术语言上相当精深,另外他们在技术研发中的实战经验,对于学员来说也是相当宝贵的教学资源。

后IT人也可以由直面数字转为面向众人做咨询。成功的咨询师决不会因为年龄而贬值。有过实际项目经验的IT人,解决实际问题的能力非常强,出身IT的人作为咨询师是其他行业人士无法取代的。还可以做老板,做IT活动策划等等。

需要提醒的是,思维方式的转变不是一朝一夕的事。一旦离开IT,IT人所要做的是不断调整自我,保持对社会的参与激情。阅读一些人际沟通技巧之类 的书籍是必要的,还可以参加社会活动,给自己洗洗脑,从以数字中心、个人中心的思维方式转换到以人为中心、社会为中心的模式中。要注意多与人沟通。同时, 个人应该尽早明确自己的发展方向,并根据新的事业来重新积累,不断升级完善自身的 “软硬件”。

September 29, 2006

script to delete files

Filed under: script, Uncategorized — manoftoday @ 7:50 pm

bash-2.05b$ more /usr/lib/sa/sa2

find /var/log/sa \( -name ‘sar??’ -o -name ‘sa??’ \) -mtime +7 -exec rm -f {} \;

find files with name sa??  or sar?? in directory /var/log/sa with modified time older

than 7 days and then delete

In-depth investigation of CORBA vs. SOAP

Filed under: C/C++, java, Uncategorized — manoftoday @ 4:43 am

      In-depth investigation of CORBA vs. SOAP

 

 

1.  Overview

 

What is SOAP?

 

SOAP (Simple Object Access Protocol) is a proposed standard for linking Internet applications running on different platforms, using XML messages. SOAP is designed to connect together programs running on different machines, without regard to what OS/CPU is on each. It’s basically remote procedure calls (RPC) implemented via HTTP with XML content.

 

 

 

What is CORBA?

 

CORBA is an acronym for Common Object Request Broker Architecture. It is a standard architecture for developing distributed object oriented applications conforming to the Object Management Architecture (OMA).CORBA is an object bus enabling the client to invoke methods on remote objects from the same or another vendor at the server independent of the language the objects have been written in, operating systems, and their location. The interaction between client and server is mediated by object request brokers (ORBs) on both the client and server sides, communicating typically via IIOP (Internet Inter-ORB Protocol). The capabilities of CORBA objects (operations or methods) are defined using the Interface Definition Language (IDL).

 

 

CORBA is a distributed object standard, SOAP is a communication standard. A better comparison would be CORBA and Web services. Both standards use standard communications mechanisms, CORBA uses IIOP (Internet Inter ORB Protocol), and Web services uses SOAP. Both have interface definition languages, CORBA’s is IDL (interface definition language), and in the world of Web services it’s WSDL (Web Services Definition Language). A key difference between CORBA and the Web service technologies (UDDI/WSDL/SOAP) is that CORBA provides a true object-oriented component architecture unlike the Web services, which are primarily message based (SOAP, despite its name, does not really deal with objects).

 

 

2.  SOAP vs CORBA

 

In the following sections, we will elaborate the differences between SOAP and CORBA.

 

 

Performance

 

A study presented at the OMG meeting showed tag-based protocols like XML or SOAP to be 30 to 60 times slower than binary protocols like IIOP. Of course, this depends very much on the type of information being transferred. There are even a few cases in which XML can actually be shorter than IIOP (e.g. if you are transferring a lot of double values which all happen to be something like “1”, then this might use up less space than transferring full 64 bit IEEE double encodings).

 

Another performance related aspect is that parsing IIOP messages is generally simpler and more efficient than parsing XML (e.g. you do not have to parse end tags). With SOAP, all data is converted (marshalled actually) to XML, Ints are converted to human readable decimal numbers. Parsing all the XML and converting them back takes more processing power than with IIOP from CORBA.

 

More commonly, you will find that SOAP requires 10-15 times the bandwidth of IIOP and, if you use structures or unions extensively, you can easily end up consuming 50-100 times the bandwidth. SOAP communication can’t ever be anywhere near as fast as binary marshaling, such as IIOP. I can’t see it being used for anything that is intensive either in call rate or in bandwidth.

 

There is a paper from IEEE: Performance of SOAP in Web Service Environment Compared to CORBA

 http://portal.acm.org/citation.cfm?id=785409.785819&coll=GUIDE&dl=ACM&CFID=15151515&CFTOKEN=6184618

 

The abstract of article :

….. Web Services is a new concept that promises flexibility and interconnection between different systems.The communication in Web Services uses SOAP – Simple Object Access Protocol, which is based on XML.We have together with an industrial partner made experiments with SOAP in a Web Service environment to find out the response time using SOAP compared to CORBA.It turns out that a direct and naive use of SOAP would result in a response time degradation of a factor 400 compared to CORBA.We identified the major reasons for the poor performance of SOAP and evaluated some performance improvement techniques.After applying these the techniques, the performance of CORBA is 7 times better compared to SOAP. …

There is a paper from IEEE

 

Development Effort

 

The amount of coding required by a CORBA client vs. a client using a SOAP framework is substantial. Not only did the CORBA client have significantly fewer lines of code, the level of abstraction was much higher. The client simply invoked an operation on the stub/proxy just like it was a local object. The SOAP programmer, however, has to construct a message, put the arguments in the message, and then send the message. Now, we know it will be possible to provide greater abstraction, but then is basically what the IDL compiler-generated stub classes provided by CORBA.

 

 

Here are the basic steps for creating a client which interacts with a SOAP RPC-based service as described in the Apache SOAP v2.2 Documentation:

 

   1. Obtain the interface description of the SOAP service.

 

   2. Make sure that there are serializes registered for all parameters which you will be sending, and desterilizes for all information which you will be receiving back.

 

   3. Create the org.apache.soap.rpc.RPCMessage.Call object.

 

   4. Set the target URI into the Call object using the setTargetObjectURI(…) method.

 

   5. Set the method name that you wish to invoke into the Call object using the setMethodName(…) method.

 

   6. Create any Parameter objects necessary for the RPC call and set them into the Call object using the setParams(…) method.

 

   7. Execute the Call object’s invoke(…) method and capture the Response object which is returned from invoke(…).

 

   8. Check the Response object to see if a fault was generated using the generatedFault() method.

 

   9. If a fault was returned, retrieve it using the getFault(…) method, otherwise extract any result or returned parameters using the getReturnValue() and getParams() methods respectively.

 

Here’s some simplified code from:

 

  http://www.javaworld.com/javaworld/jw-04-2001/jw-0427-soap.html

 

    URL url = new URL(“http://localhost:8080/apache-soap/servlet/rpcrouter”);       

    Call call = new Call();

    call.setTargetObjectURI(“urn:Hello”);

    call.setMethodName(“sayHelloTo”);

    call.setEncodingStyleURI(Constants.NS_URI_SOAP_ENC);       

    Vector params = new Vector();       

    params.addElement(new Parameter(“name”, String.class, “Mark”,

null));

    call.setParams(params);

    Response resp = null;       

    try {

        resp = call.invoke(url, “”);

        if ( !resp.generatedFault() ) {

           Parameter ret = resp.getReturnValue();

           Object value = ret.getValue();           

           System.out.println(value);

        }

        else {

           Fault fault = resp.getFault();

           System.err.println(“Generated fault!”);

        }

    }

    catch (Exception e) {

        e.printStackTrace();

    }

 

However, the invoke through CORBA is much easier. In CORBA, once the reference to the service is obtained and narrowed, any additional invocation is one line of code, however SOAP requires the construction of a new Call object foreach new request on a different operation!

 

    try {

        org.omg.CORBA.ORB orb = org.omg.CORBA.ORB.init(args,null);

        org.omg.CORBA.Object rootObj =

             orb.resolve_initial_references(“NameService”);

        NamingContextExt root = NamingContextExtHelper.narrow(rootObj);

        org.omg.CORBA.Object object =

             root.resolve(root.to_name(“AcmeMyService”));

        MyService myService =  MyServiceHelper.narrow(object);

 

        int ret = myService.sayHelloTo(“Mark”);

    } catch (MyServiceException e) {

        System.err.println(“Generated fault!”);

    } catch (Exception e) {

        e.printStackTrace();

    }

 

The CORBA approach is clearly closer to the programming style of the host language, and doesn’t require the programmer to fiddle with Call objects, set method names, provide serializes and desterilizes, individually set parameters, extract results, check

for faults, etc. 

 

 

IDL

 

Both CORBA and SOAP have interface definition languages, CORBA’s is IDL (interface definition language), and in the world of Web services it’s WSDL (Web Services Definition Language).

 

While we appreciate the power of XML, the syntax still leaves something to be desired. CORBA’s IDL is clear and because the language mapping is standardized you know exactly what your program should look like.

 

The following are two examples:

 

    struct EchoData {

        long     aLong;

        boolean  aBool;

        string   aString;

    };

 

    <esd:CType name=”EchoData” >

        <esd:item name=”aLong”    type=”xsd:int”     builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

        <esd:item name=”aBool”    type=”xsd:boolean” builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

        <esd:item name=”aString”  type=”xsd:string”  builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

    </esd:CType>

 

    EchoData getData( in long l, in boolean b, in string s );

 

    <esd:Method name=”getData”>

        <esd:InParam name=”GetDataRequest”>

            <esd:item name=”l” type=”xsd:int”     builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

            <esd:item name=”b” type=”xsd:boolean” builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

            <esd:item name=”s” type=”xsd:string”  builtin=”true”

array=”false” inout=”false”/>

        </esd:InParam>

 

        <esd:OutParam name=”GetDataResponse”>

            <esd:item name=”return” type=”typens:EchoData”

builtin=”false” array=”false” inout=”false”/>

        </esd:OutParam>

</esd:Method>

 

 

SOAP has a very weak type system. For example, you can’t tell whether a floating point number is supposed to be a float, double, or long double, you can’t tell whether a positive number is signed or unsigned, you can’t tell whether a string is bounded or unbounded, etc…. CORBA does not only structure the transferred data, it also provides standard encodings for data types. For example, the XML-based parser can not correctly handle

“<price>123,45</price>” (german decimal separator) as well as

“<price>123.45</price>” (english convention). 

But IIOP simply does not have problems like that.  

 

 

 

Security & Scalability

 

SOAP is designed to connect together programs running on different machines. Because no security is required in HTTP, XML, or SOAP, it’s a pretty simple bet that different people will bungle any embedded security in different ways, leading to different holes on different implementations. SOAP is going to open up a whole new avenue for security vulnerabilities. So, in effect, anyone who puts up a web server that offers interactive pages that make calls via cgi-bin to back-end applications has already weakened security. By allowing cgi-scripts in this way, I effectively accept that I have now delegated the job of maintaining security from the firewall to the scripts and the back-end applications, effectively disabling the firewall.

 

With CORBA, to open up a hole in a firewall, you have to assign a port number to each server and then punch a hole into the firewall for that port. With SOAP, everything you do goes through port 80, so you don’t have to change the configuration of the firewall whenever you add a new server. So, SOAP is more convenient in this respect. However, it’s also less efficient. By putting everything through port 80, you are putting the entire load on the single web server process that listens on that port whereas, if you use separate CORBA servers, you are getting a separate process and connection for each server. The upshot is that SOAP can’t ever scale as much as a solution that uses separate ports because the single server process at port 80 eventually becomes the critical bottleneck, which is a common disadvantage to all tunneling approaches.

 

Using CORBA for communications between organizations abroad the internet and through firewalls is today practically impossible or really a nightmare because of the usual firewalls configurations which only allow HTTP 80, SMTP… but no TCP on dynamic ports. If many people start let SOAP tunnel RPCs through firewalls, no reasonable system administrator will allow arbitrary HTTP traffic through any longer And yes, speed must be really bad as illustrated at before.

 

 

Reliability

In CORBA, the Portable Object Adapter (POA) policies combined with the Fault-tolerant CORBA features and the Load-balancing CORBA service provide the desired scalability to CORBA applications. The Fault tolerant CORBA uses the entity redundancy paradigm to provide fault tolerance to CORBA objects.

These issues are not part of SOAP, but are left to the components implementing these standards. Application servers (e.g. IBM’s WebSphere) implement their own mechanisms to handle scalability and reliability.

 

3.  Why SOAP is invented?

 

In essence, SOAP is aimed at this business blind spot. The reasoning in many organizations currently goes something like this:

 

        P: We offer customers access to business applications via the web.

        P: We have a firewall, so we are secure.

       

        C: We have secure business applications.

 

Of course, the conclusion is not convincing, but it sounds plausible in explaining that to a non-technical person. SOAP simply offers a solution that works, given the way most businesses currently set up their web infrastructure.

 

I think SOAP looks very tempting at first because it is so simple and easy to understand that you can even explain it to your managers. Unfortunately, distributed systems in the real world are not that simple and I am sure that if SOAP is generally adopted, all the needed complexity will eventually be added. Why got to the trouble if CORBA already provides the solution now? 

 

 

SOAP will be useful in some situations and it will be useless in others. The old dream of having a single technology for purpose X (be that marshaling, instruction set, programming language, etc…) is just that: a dream. The one size fits all solution always contains trade-offs that are unacceptable in many scenarios. That’s why we have diversity in computing.

 

Using SOAP for communications inside a cluster of machines would be a mistake, whereas CORBA is perfect here. CORBA has already been deployed for real-time applications (telecommunications, finance, aeronautics, etc.). Over ten years of research and development have contributed to highly efficient and fine-tuned implementations. Telecommunication equipment vendors such as Lucent and Nokia are using CORBA to develop and produce telecommunication products enabling service providers to rapidly create, deploy, and manage value added services based on a common Intelligent Network (IN) architecture. Such products need to communicate with a large number of disparate telephony network elements. Long distance carriers such as Sprint have adopted high-efficiency object technology to manage its worldwide network. The network comprises large amount of equipment such as routers, hubs, switches, etc. running on several different hardware and software platforms. Thus, there is a need to use an extensible and flexible integration technology, which is provided by CORBA. To emphasize again, the key difference between CORBA and the SOAP based Web service technology is that CORBA provides a true object-oriented component architecture unlike the Web services, which are primarily message based.

 

4.  Benchmark of CORBA

 

There are numerous paper and benchmark results on the performance of CORBA. Please do a Google: performance of CORBA

 

Some facts from HP NonStop CORBA 2.6 software:

http://h71028.www7.hp.com/ERC/downloads/CORB26PD%5B1%5D.pdf#search=%22corba%20scalability%22

…. The HP Zero Latency Enterprise (ZLE) framework, for example, uses NonStop CORBA software to populate a database, reaching insert speeds of 75,000 transactions per second and beyond. Initial testing of NonStop CORBA 2.6 software shows 98 percent linear scalability across processors….

 

Also look at the link of Research on High-performance CORBA

http://www.cs.wustl.edu/~schmidt/corba-research-performance.html

 

 

5.  TAO

 

The ACE ORB (TAO), which is an open source,  standards-based, CORBA middleware framework that allows clients to invoke operations on distributed objects without concern for object location, programming language, OS platform, communication protocols and interconnects, and hardware. TAO is designed and implemented on the basis of patterns and components in the ACE framework

 

Here is list of successful stories of usage of TAO:

http://www.cs.wustl.edu/~schmidt/TAO-users.html

 

 

6.  Q&A

 

Q: I’m still not very clear on why I would want to use CORBA as opposed to some other method of inter-process communication.


A: There are a few areas where CORBA really shines. For applications that have various components written in different languages and/or need to run on different platforms, CORBA can make a lot of sense. CORBA takes care of some potentially messy details for you, such as automatically converting (through the marshaling process) number formats between different machines. In addition, CORBA provides an easily understood abstraction of distributed applications, consisting of object-oriented design, an exception model, and other useful concepts. But where CORBA is truly valuable is in applications used throughout an enterprise. CORBA’s many robust features–as well as those provided by the OMA CORBAservices and CORBAfacilities–and especially CORBA’s scalability, make it well suited for enterprise applications.

 

 

7. Some important references:

 

 

Performance of SOAP in Web Service Environment Compared to CORBA

http://portal.acm.org/citation.cfm?id=785409.785819&coll=GUIDE&dl=ACM&CFID=15151515&CFTOKEN=6184618

 

Reinventing the Wheel? CORBA vs. Web Services

 http://www2002.org/CDROM/alternate/395/

 

Crypto-Gram Newsletter on SOAP

http://www.schneier.com/crypto-gram-0006.html

 

 

Overview of the CORBA Performance http://nenya.ms.mff.cuni.cz/publications/TumaBuble-OverviewOfTheCORBAPerformance.pdf#search=%22performance%20of%20corba%20%22

 

EXPERIENCES WITH ADVANCED CORBA SERVICES

http://arxiv.org/ftp/cs/papers/0111/0111034.pdf#search=%22corba%20scalability%22

 

September 28, 2006

How do I know which Update I am using from Red Hat Network for Red Hat Enterprise Linux 3?

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 5:33 pm

Issue:

How do I know which Update I am using from Red Hat Network for Red Hat Enterprise Linux 3?

Resolution:

Red Hat will release bulk updates in a bundle that we call an Update. You will commonly hear these referred to as “Update [Number]” or “U[Number]” where [Number] is the Update Release number. This does not necessarily correspond to a business cycle quarter. The Update can be determined, in part, by which kernel is in the Update. When Red Hat releases a new Update, we will also release a new set of ISO images so that installations can be performed from the packaged errata and other updates. It is important to note that the most significant change in an Update is the kernel because this is the time when release notes are updated and kernel drivers (modules) can be effected.

The current Updates for Red Hat Enterprise Linux 3 can be associated with the corresponding kernels:

 
Update 1 -or- U1 - kernel 2.4.21-9.EL
Update 2 -or- U2 - kernel 2.4.21-15.EL
Update 3 -or- U3 - kernel 2.4.21-20.EL
Update 4 -or- U4 - kernel 2.4.21-27.EL
Update 5 -or- U5 - kernel-2.4.21-32.EL
Update 6 -or- U6 - kernel-2.4.21-37.EL

Update 7 -or- U7 - kernel-2.4.21-40.EL
Update 8 -or- U8 - kernel-2.4.21-47.EL

http://kbase.redhat.com/faq/FAQ_58_4679.shtm 

ZT:如果你想成功,35岁前必须做好的十件事情 人生杂谈

Filed under: Uncategorized, work politics — manoftoday @ 12:51 am

如果你想成功,35岁前必须做好的十件事情 人生杂谈

35岁是青春的后期,35岁以后是收获的季节,如果你没有资格说这句话,你将会憎恨自己。所以在35岁以前,在烂漫蓬勃的青春年华里,你最好把下面十件事做好!

第一,学会本行业所需要的一切知识并有所发展。已故零件大王布鲁丹在他35岁时,已经成为零件行业的领袖,并且组建了年收入达千万美元的海湾与西部工业公 司。每个人在年轻时都可能有过彻夜不眠、刻苦攻读,这在20岁甚或30岁都没有问题,但到了35岁,就不应该再为学习基本技能而大伤脑筋了。35岁之前是 一个人从事原始积累的阶段,35岁之后就应该勃发了。

第二,养成个人风格。在35岁以前,找出你所喜欢的,不论是衣着或是爱好,哪怕是与众不同的小习惯也好。20岁、30岁时你可以不断尝试、不断改变,但是 到了35岁,你便要明确地建立个人风格。一位男士或女士在事业中途改变自己的形象,就会让人觉得很不可靠。你喜欢穿西装吗?好!就把西装当作你的商标吧! 办公桌上摆些鲜花会令你工作更有效率吗?那就每天都摆些鲜花吧!

第三,在感情生活方面平和安定。在攀登事业的高峰时,如果私人生活不愉快,陷入感情危机,对你会产生很大的干扰,甚至会逐渐令你对别的事物失去兴趣。那些 在 35岁之前私人生活已经平和安定的人,一般都比生活动荡不安的人有更大的机会获得成功。因此,如果你想结束一段没有结果的恋情,或者你想和女友结婚,那就 赶快行动吧,免得把问题拖到生命的第35个春秋。在35岁以后,你应该专注地看着你对事业的投资开始获利。

第四,明白自己的短处。承认有些事情你的确做不好,或者不愿做。如果你讨厌数字而喜欢创作,那就不要因为待遇高或顺从别人的期望而强迫自己做数字工作。在 35岁之前,一定要投入你所喜爱、所擅长的那种工作。否则,35岁之后必然会有一段郁郁不乐的日子。而且,真正的成功可能因为活力的消退而丧失。

第五,知道自己的长处。你应该知道自己擅长什么,并且清楚你所喜欢做而又做得比别人好的事情。不管你目前担任什么样的角色,知道自己的长处对成功都很重要。

第六,储备辞职另谋生路的钱。在这个多变的职业世界里,你也许不会永远在一个地方工作,或者永远在一个位置上淋漓尽致地发挥自己,当你感到无法施展时,你很可能会想到辞职,或者开辟第二职业,如果你事先储蓄了足够的钱,你便有了一个安全的后盾。

第七,建立人际关系网。如果到了35岁你仍未建立起牢固的人际关系网,那你就有麻烦了。这个人际关系网包括你的朋友、亲人,最低限度包括所有可以互相帮助 的人。这些人有的是你的同事,有的受过你的恩惠,有的你倾听过他们的问题,有的你和他有着相同的爱好。人际关系网不是一朝一夕就能建立起来的,它需要几年 甚至十几年的培养。一个人在事业上、生活上的成功其实如同一个政党的成功,你要有许多人散布在适当的地方,你可以依赖他们,他们也可以依赖你。

第八,学会授权他人。许多人不肯或不能这样做,因此始终被钉在从属的职位上。授权他人是成功的一半,一个事无巨细,不能将工作授权别人的人,注定会遇到极大的障碍。到了35岁,你最好已成为这方面的专家。换言之,你懂得挑选合适的人并信任他们。

第九,学会在什么时候三缄其口。因说话不小心而自毁前程的人,比因为任何其他原因丧失成功的人都多。要学会保持沉默而且看起来机智–别人自然以为你知道 的比实际还多。别讲别人的闲话,别谈论你自己的大计,守口如瓶所赢得的声誉,远比讲人闲话所带来的东西更加珍贵。你在事业上越成功,这一点就越重要。

第十,对人要忠诚。如果你到了35岁仍未能建立起坚如磐石的忠诚信誉,这一缺点将会困扰你一生。不忠诚的恶名必然会使你在事业上到处不受欢迎。你不能靠暗 箭伤人爬到事业的顶峰,而要靠在早期树立起来的真诚刚直和不可动摇的声誉。35岁以前,忠诚只是投资;35岁以后,你会作为一个可以信赖的人收到忠诚的回 报。

expatriator

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 12:26 am

http://www.ekornferry.com/RegisterNewCandidate.asp?P=RegisterNewCandidate

September 27, 2006

ZT:China Rises

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 10:56 pm

http://www.nytimes.com/specials/chinarises/cityofdreams/index.html

ZT:为什么房价能够不断攀生?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 9:58 pm
标题: 为什么房价能够不断攀生?  

为什么房价能够不断攀生?为什么房地产商敢喊出根本没有消费市场的冲天房价?答案非常简单,因为有一个无论房价多高、无论房屋多少,均“照价付款”、“全部笑纳”的天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。
按照国家规定,只要购房者首付20%的购房款(现在改为房屋面积超过90平方米者首付30%),银行将支付其余80%的购房款给房地产商。因此,房地 产商只须将想要获取的巨额利润与开发成本(包括土地、建安、税费等)相加后除以0.8即可(首付30%的房屋除以0.7或者把由房地产商替购房者支付的 10%首付款与利润及开发成本相加后除以0.8,使真正的购房者仍然只须支付20%的首付款)。如:
假定房屋开发成本每平方米2500元(除北京、上海等少数城市的黄金地段外,其余城市的房屋开发成本鲜有超过每平方米2500元),如果房地产商每平 方米想要获取的利润是2500元,则:(开发成本2500元/平方米+利润2500元/平方米)/0.8=6250元/平方米,即房价须定为6250元/ 每平方米;
[延伸阅读]
一纸契约背后的酸甜苦辣!
如果更贪婪的房地产商每平方米想要获取的利润是16700元/平方米,则:(开发成本2500元/平方米+利润16700元/平方米)/0.8= 24000元/每平方米,即房价须定为24000元/平方米(如上海“申江名园”,同一地点,房价从每平方米6000元直涨到每平方米24000元)。
你可能要问:房地产商将房价定的这么高,谁买呢?
答案很简单,有一个天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。因为银行将按照房地产商自己制定的房价的80%向房地产商支付购房款!
如上例中,一套100平方米房屋的开发成本是25万元,贪婪的房地产商想从此套房屋获取暴利167万元,因此该套房屋的售价应该是192万元,然而,他并没有将该套房屋的售价定为192万元,而是将售价定为240万元(即每平方米24000元)。
他先搞一个“假按揭”:找一个虚假“购房人”,做一个该假“购房人”已付20%首付48万元的假购房合同,然后以该假“购房人”的名义向银行申请房 贷,并在只对房地产商落实“提高效率,优质服务”的银行的“大力协助”下,迅速从银行获得80%的房贷192万元(通常仅需一周左右),使一套100平方 米房子瞬间获取暴利167万元!
[延伸阅读]
从打工妹到百万富姐
你可能又要问:虚假“购房人”总是要每月向银行还贷的,那如何办?
不用“担心”,房地产商通常会从银行套出的房贷中,拿出一小部分资金,作为每月向银行还贷的“解套期”流动资金(即用所骗贷的银行的钱向银行还贷)。 而此时也正是房地产商的“解套期”(所有的“骗购”宣传将达到高潮),因为他须找一个“冤大头”,找一个真正的购房者替他向银行还贷,更重要的是真正的购 房者还将向房地产商支付另外的20%的购房款48万元(这是超出房地产商期望的额外暴利)。
你又要问:如果在“解套期”中,由于虚高的房价和购房者的理智,房地产商并没有找到替他“解套”的“冤大头”,那如何办?
如果房地产商使尽各种花招,始终没人上当而没能“解套”(遗憾地是,总会有人上当,成为“房奴”),而且被拿出来用于向银行还贷的“解套期流动资金” 已用尽时,则房地产商就会果断地使出“最后一招”——“断供”(尽管他们银行的朋友一再叮嘱,“不到万不得已,千万别出此招”)!此时,银行将通过法院收 回房屋的全部所有权,成为货真价实的“购房人”和“房东”!!
你可能要问:银行收回房屋后如何办?
收回房屋全部所有权后,银行会将房屋作为二手房进行拍卖,一个众所周知的结果是银行通常无法收回所贷出的本金。而对于无法收回的本金(即大众存款),银行创造性的称其为“呆帐”或“不良贷款”。
你又要问:银行如果产生“不良贷款”怎么办?
你如果办一个企业,因决策失误造成亏损,那你只能是继续“掏腰包”投资或“关门倒闭”,但银行不需要对自己造成的损失负责!因为我们国家发明 了一种叫做“不良贷款剥离”的“银行解套法”。银行如果产生“不良贷款”,可通过所谓的“剥离”,而直接转移给专门为了“银行解套”而设立的华融、东方、 信达、长城等四大资产管理公司(四大资产管理公司无偿接收银行的“不良贷款”,然后廉价抛售或核销),银行既不需要以其利润弥补“不良贷款”造成的储蓄款 亏损,更不需要“掏腰包”,以其自有资产弥补“不良贷款”的亏损(注:1999年“剥离”不良贷款1.4万亿元,其后每年又不断对新老不良贷款进行“剥 离”,至2005年累计又剥离不良贷款约1万多亿元,目前又有待剥离不良资产约1.2万亿元)。
[延伸阅读]
恋爱就像长期租房 结婚就像买套新房
正因为银行不需要对自己造成的“不良贷款”负责,使银行可以肆无忌惮向房地产商大肆贷款——反正造成“呆帐”时,只需“大笔一挥”,勾销即可!
上有政策支持“房贷”,下有房贷产生利润,而且靠房贷赚取的利润又不必拿去弥补房贷本金的损失,这样的“无本万利”,100%稳赚不赔的生意,哪个银行不抢着做啊!
更重要的是,房地产贷款是银行可以按照贷款人自己信口胡扯的抵押物价值(即房地产商虚构的房屋价值)向个人及私营企业大规模发放贷款的唯一通道——即:大众资产可以通过极其荒唐、拙劣的骗贷手法,被合法、迅速地大规模转移至极少数人手中的唯一通道!
(真的无法想象,那些最精明的银行专业人士,居然对如此简单且人尽皆知的骗贷手法视而不见?!也许是这个“金融大挪移”的过程太“引人入胜”了,以至于沉浸在“机不可失,时不再来”的乐趣中?)
[延伸阅读]
开发商为房价疯涨付代价
请看一下银行发放房贷的速度,想象一下银行“成就”了多少个“亿万房地产开发商”:
1998年房贷总额426亿元;
1999年房贷总额1358亿元;
2000年房贷总额3377亿元;
2001年房贷总额5598亿元;
2002年房贷总额8258亿元;
2003年房贷总额11780亿元;
2004年房贷总额16000亿元;
2005年房贷总额急升至49100亿元;
2006年仅仅上半年,房贷总额已达34000亿元!
——银行着急的说:“赶快成立房地产公司,你可以不费吹灰之力,在我们的帮助下,合法地抢走我们保管的钱!但记着一定要把房贷利息这个蝇头小利给我们留下,这是我们的利润”;
——银行内的腐败分子(如果有)更着急:“赶快成立房地产公司,在我的帮助下,你能够抢更多的钱!反正我们银行(包括国家)也没有规定一次可以抢多少钱!!”
虚拟对话:
房地产开发商说:“按照您的旨意和英明策划,我们已经顺利地完成了贷款买地、建房等“空手套白狼”N部曲,在此期间,我们按照现代化的科学管理,将我 们所开发的这个10万平方米住宅小区的开发成本成功地控制在了每平方米不到2000元,我准备按每平方米10000元的价格销售,从银行抢出8亿元,扣除 2亿元开发成本,我们至少可以赚6亿元!”
腐败分子说:你脑子有病啊,我们忙活了这一、二年,动用了我多少关系,多少人等着分赃,只赚6亿元?!你知不知道像这种在银行的帮助下,个人可以大张 旗鼓地合法抢劫银行的机会是千载难逢、万年不遇呀,给我至少按每平方米30000元的价格销售,从银行至少抢出24亿元!但是,要注意抢的有技巧,先不要 一下子从银行将24亿元全部抢出,要密切注意其它“抢钱同行”的动向,一旦我们推出的30000元的价格被其它“抢钱同行”持续“接力”炒高,我们将按被 “抢钱同行”炒高的房价从银行少量套现并继续炒高,只要我们与“抢钱同行”的炒高步伐保持一致,高度团结,心往一处想,劲往一处使,我就不信每平方米11 万元的房价只能在它上海出现?!!我相信在各“抢钱同行”心照不宣的共同努力下,我们最终能按照每平方米超过10万元的价格从银行将钱抢出!!!
银行内的腐败分子说:“人有多大胆,地有多高产”!XXXXXX万亿元现金早已装箱完毕,随时恭候诸位来抢!>
现在你明白了:
1、现在所谓的“房价”,根本是与房屋价值毫不相干、由“抢钱一族”任意捏造出来的数字,是“抢钱一族”为了从银行抢出更多的钱,而玩弄的数字游戏。千万不要为任意抬高的所谓“房价”付首付,使自己沦为为房地产商“解套”的“房奴”。
2、只要国家规定银行贷款不能超过房地产开发成本。如:银行贷款不能超过房地产开发成本的80%,而不是“抢钱一族”随意捏造的“房价”的80%(这 样也将大大降低大众储蓄金所面对的风险),则“抢钱一族”就无法通过玩弄“房价数字游戏”而随心所欲的大肆抬高房价,使银行变成“照价付款”的天字号“购 房者”。
同时,国家发布房地产开发成本,让大众监督银行(事实上,福州市物价部门已尝试公布了福州市的房价成本清单,浙江、江苏两省也有意跟进,但最终难敌众“抢钱一族”强大的操控力,刚一出世,即被扼杀于襁褓中)。
当然,而为了防止“抢钱一族”虚列房地产开发成本,国家须规定相关建材的最高限价。否则,“抢钱一族”为了继续抢钱,必定与建材供应商相勾结,那时,我们将见识到1万元一吨的水泥、10万元一吨的钢筋!
另外,值得注意的是,掌控万亿元公积金房贷的同志们也对自己远远落后于银行同行们状态十分不满,个别同志甚至对某些银行同行通过“开门揶盗”而改变了 生活质量十分眼红。为了吸引“抢钱一族”的注意,也为了表示自己乐意“被抢”的诚意,掌控公积金房贷的同志们开始“自废武功”,积极地将各种“防抢措施” 逐一废除,并将“可被抢总额”不断提高,以期尽快在“被抢游击战”中取得优势(因其规模尚无法与掌控数十万亿元的银行相抗

September 26, 2006

hybrid irons.

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 12:36 am

a hybrid club is more effective than a 7-, 9- or even 11-wood. The shorter shaft provides a bit more control than a fairway wood and there’s very little loss of distance.

http://www.golfdigest.com/gfw/gfwequip/index.ssf?/gfw/gfwequip/gfw200503hybrids.html

how to play irons

http://www.golfdigest.com/gfw/gfwinstruction/index.ssf?/gfw/gfwinstruction/gfw200503hybridintro.html

tayormade rescue fairway  vs.  rescue mid

http://golf.about.com/cs/equipmentreviews/a/tmrescuefairway.htm 

September 25, 2006

ZT:zt读博士与坐牢的惊人相似: 都是因为一时糊涂或一时冲动,或是对于名利财富的贪婪欲望,错误的选择了这条道路。

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 9:00 pm
zt读博士与坐牢的惊人相似: 都是因为一时糊涂或一时冲动,或是对于名利财富的贪婪欲望,错误的选择了这条道路。 (271 reads)        


1、都是因为一时糊涂或一时冲动,或是对于名利财富的贪婪欲望,错误的选择了这条道路。

2、进来先接受教育。

3、所有人都分在不同的队伍里:读博叫课题组,监狱叫监区或大队。

4、必须参与劳动:读博是脑力的(当然也有体力活);监狱是体力的,报酬当然是极少的,基本都是勉强糊口。

5、里面的人都只有一个目的:早点出去。

6、在里面表现好的才可以早出去,当然是极少数:读博叫提前毕业,监狱叫减刑;表现一般的就只有按计划进行:读博叫按期毕业,监狱叫刑满释放;表现差的只好多呆一阵子:读博的叫延期,监狱叫加刑。

7、在里面的日子也有不同,读博的如果能遇上个好导师,坐牢的如果能遇到个好管教,生活可能会好过些。反之就要加倍痛苦了。

8、中间会有比较弱的家伙实在熬不住的话,读博的就直接退学了,坐牢的就越狱了。

9、但大多数人只好在里面呆着了,盼望着那天早点到来。

10、出去那天的场面是感人的,都要热泪盈眶,迫不及待的冲出去呼吸外面新鲜的空气。

11、可好景不长,出去一段时间才发现,在里面待的时间太久,已经与社会脱节,出来后什么都干不了。

12、很多人会重操旧业:读博的有的会去申请博士后,坐牢的有的会继续违法犯罪……

ZT:如何做好小户型的大文章?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 7:36 pm


如何做好小户型的大文章?

随着“9070”政策的落实,90平米以下小户型将成 为今后住宅的主力产品(套数比将达80%许),那么如何更好地顺应此趋势?对此,当前有两种思潮,一是过于推崇日本和香港的小户型,二是极尽一切办法增加 使用空间,于是塔楼、凸窗大被看好。个人认为:日本小户型过于琐碎,缺乏大气感,不太适合中国人;香港地处北回归线以南,采光要求低,代表性不强;塔楼降 低了居住的舒适性,凸窗加大了能耗,背离了“9070”政策的初衷,并不足取。

因此,笔者主张对于小户型的设计应坚持两个前提:一是决不 以加大能耗和居住降低舒适性为代价;二是应该尊重自己民族的文化特点和使用习惯。基于此,笔者认为应把握好三个方面,可概括为:房型设计是关键,要收放有 度;装修布置是补充,要简洁合理;家居习惯是辅助,要顺应趋势。其中,房型设计是重中之重,可从五点入手:

其一,力求宽绰有余。

苏 东坡论书曰“小字难于宽绰而有余”,如何突破难点将小户型设计得“宽绰有余”?笔者认为宜注重三点:一是设计中避免过多的斜线和弧线,尽量使房间方正大 气,二是充分利用阳台和窗户,营造出中国画“气眼”的效果,以强化心理上的通透感;三是不要过于追求功能区域的“五脏俱全”而使室内显得太局促。

其二,调整房间结构。

除二室二厅和三室一厅(餐厅并入客厅)外,还可设计出“2+1”房型,以便于业主在需要时通过薄墙或幕帘分隔增添一个房间。三室中主卧宜在15平米许,次卧宜在10平米许,另外一室多作儿童房或书房,宜在8平米许。另外,两卫过于浪费,应首先考虑减掉一卫。

其三,缩减富余空间。

由于平板电视的普及,主卧面宽可从3.6米减到3.1米许,客厅的面宽可从4.2米减到3.6米许;但没必要用淋浴缩减掉浴缸,毕竟现代人劳累一天后更需泡一个热水澡;另外,为便于空气流通,总进深最好符合小于14米的健康要求。

其四,用足做精阳台。

阳台是感受开阔和舒畅的地方,且只算一半面积,所以笔者主张用足做精,并建议做3个不同分工的阳台:客厅配相对宽大的观景休闲阳台,可摆放小凳盆花等;主卧配“一步式”晾晒阳台,以避免在客厅阳台晾晒内衣裤的不雅;厨房或餐厅配1-2平米的工作阳台,以便洁污动静分离。

其五,设法增加空间。

途径有三,一是减少室内分隔墙厚度,这要求内墙尽量不承重;二是增设壁橱作为贮藏空间,尤其是杂物较多的厨卫;三是所有窗户尽量齐外墙,以增大室内空间(笔者不主张做凸窗)。另外,开放式厨房虽可增加空间但因不大适合做中餐,所以要慎用。

关于装修布置,宜注重三点:

一 是装修时室内的色彩搭配要清爽、淡雅、谐调,不可太多、太艳、太杂;同时灯光的选用和配置也要柔和、简约。二是减少家具的“层次”,避免“高低错落”;建 议将大型柜子靠墙做成“顶天立地”的“壁柜”,这样不但增加了贮藏空间,而且简洁整齐,还免去了柜顶的保洁工作;其它家具则尽量在1米以下。三是可选择有 轮子或可折叠的家具,以便于临时挪用空间。

关于家居习惯,宜调整三点:

由于室内空间变小,业主的居住习惯也应做出调整, 主要有三点:一是及时处理掉没用的东西,如家电纸箱、旧家具、多年都不穿的衣物等;二是不要大量采购囤积物品,当前商品极大丰富,没必要把家当仓库,存放 两三年都用不上的大体积物品;三是在家中待客时,一次性请客不要太多,宾主双方不要超过8到10人,以避免人多拥挤。

ZT:日本式泡沫:中国的实情与假象

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:51 pm

日本式泡沫:中国的实情与假象

 

 

“上百万人从事房地产买卖,人们花超过自己年收入10倍还多的钱买房子,向银行贷款。周末,到处 是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见。人人相信:不动产投资一定赚钱,土地价格只能涨不会跌。到最后,人们好像患有‘自我强迫症’,强迫自己加入买 卖,觉得大家都在做,自己不做是不是太傻了。买房的人,眼睛眨都不眨,不像买,像抢。地
价与房价,就这样被催促着越涨越离谱。”

如果不明确地告诉你,这段话是日本丸红商社地产业务负责人井坂忠明,在2006年8月10日,关于1980年代日本经济泡沫膨胀情境的描绘,你是否以为,这是一个中国人对最近几年北京、深圳、杭州的讲述?

本报记者在日本采访时发现,莎士比亚的名言时常适用于此时中国和彼时日本的比较:只要换上你的名字,这里说的正是阁下的故事。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松,读完《拯救日本-泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》后说,“如果把文章中的主人公更换成一位中国银行家的名字,原来关于日本银行界的叙述,几乎可以不用作大的调整就可以基本适用于中国。”

越来越像的泡沫

“中国房地产的风险都集中在银行业,这一点与当年的日本非常相似。”日本银行官员福本智之说。

他的观点代表了一部分日本经济学家的看法。

虽然中国中央银行对银行资金流入房地产,已经保持了高度的警惕,并动用了一连串控制信贷的手段,但部分注重中日经济比较的日本经济学家,还是坚定地认为,相当多数量的银行资金流入了房地产。

“泡沫时代”的日本也是如此,商业银行的资金,直接或间接地大量流向房地产领域。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁说,尽管中国房市的资金渠道与日本不完全相同,但是这种倾向值得注意。国外流入的资金和国内的“炒房团”投机房地产的行动,无不隐含着泡沫的危险。

福本智之说,现在的中国和1980年代的日本一样,股市规模不成气候,企业大多依靠间接融资,银行的钱,不是流入股市,就是进入房市。

返顾1980年代日本泡沫的生成,另一位日本经济学家今井健一,将之归因于大城市房地产不断升值的理论。这个理论在当时闹得轰轰烈烈,与现在的中国大城市房产开发的理论异曲同工,两者都认为大城市面临结构性的开发机会,所以房产会长期维持升值。

今井相信,这种理论确实符合中国国情,不像当年的日本那么脱离实际。虽然中国资产市场不如当年日本股市、房市那样疯狂,但中国经济学家依然感觉,今年3 月以来一路走高的股市,颇似当年的日本股市预期。房地产市场也一样。去年的北京、上海、深圳等大城市的升值预期,正在向中等城市扩延。“国八条”、“国六 条”之类试图管住信贷和土地两个“闸门”的新政,犹如抽刀断水。

制造业投资有限,而财务投资容易获利,大家便会投资资产。投资上升,会带动需求,需求又带动投资收益再上升,如此循环,泡沫就会吹起来。今井健一说:“这就是泡沫经济本质。和现在中国情况有点像。”

越来越像的背景

1980年代,日本资产泡沫之所以能够吹大,是因为日本政府出台的宽松的货币政策,让企业很容易从银行贷款,得到利率很低的贷款后,又没有好的实业投 资,炒股炒房就成了顺理成章的事。追根溯源,宽松的货币政策的出台,则是因为应对日元升值的压力。日元为什么要升值?根源在于日本持续高涨的外贸顺差。最 后迫于压力,在1985年9月与欧美签定了“广场协议”。

东亚投资基金管理股份有限公司总裁,日本前经产省官员,曾到外务省任日本驻 中国大使馆经济参赞的津上俊哉说,研究日本泡沫经济,很多学者注意到了“广场协议”却没有注意到1987年的“罗浮协议” ( Louvre Accord),这个协议使各国央行共同干预汇市的行动到达顶峰,日本为此一直保持了长期低利率政策,这才是泡沫的根源。对日元升值的 过度反应成为泡沫经济产生的导火索。

魏加宁就此指出,目前的中国经济,与当年的日本的确有相同之处。

曾就职于香港汇丰银行、香港上海银行的日本经济学家关志雄说,面对本币的升值压力,对外汇进行持续的大规模的干预,引发流动性过剩,使得货币供应量增加,货币过剩,资金流向股市和房地产市场,中国的现状与1980年代后期的日本是相似的。

确如中日两国经济学家所言,中国和美国的摩擦,自2003年美国财政部长访华,提出人民币汇率浮动的要求以来,频频发生。美国将巨额的美中贸易逆差,归咎于中国的汇率制度。去年夏天,一直声称没有时间表的人民币汇率调整迈出第一步。

对中国人民币的升值。日本贸易振兴会一位官员说,日本发生泡沫经济的触发点,是日美贸易不平衡导致的“广场协议”。迫于不断加剧的升值压力,日本在“广场协议”中作出日元升值的承诺,两年3个月时间,日元急剧升值了一倍。

随后,为了缓和日元升值压力,日本政府采纳了日本著名智囊团提供的前川报告书的建议,其中包括着意于扩大内需。中国国家智囊机构的研究人员,也建议中国政府,确立扩大内需的中长期战略,以应对人民币升值过程中可能出现的泡沫危机。

中国民间智囊机构有关人士,对比处于泡沫观察期的中国和泡沫时代的日本,发现中国经济与日本的相似,除了处于压力下的汇率制度外,至少还包括以下两点:

宽松的银根。中国经济与日本泡沫年代情况的不谋而合,在于宽松的银根和宽松的信贷。虽然近来有所收紧,但总体而言,中国房地产贷款占总贷款额的比例,近年的态势是增长的。

低位的利率。中国为应对亚洲金融危机的影响,扩大内需而降息,已将基础利率降至历史的最低位。虽然央行自2004年以来持续加息,但中国目前的金融环境,仍然可以用“绝对低利率”概述之。

越来越像的心态

日本经济界人士称,泡沫年代的日本人的心态,与今天的中国中产阶层人士,颇为相似。

说到昔日的日本,有人说,财政和金融政策的大幅调整,克服了日元升值带来的经济衰退。整个日本松了一口气,乐陶陶地沉浸在突破日元升值困境后的成功之中,过量资金流入房地产、股票市场,“资产价格膨胀”成为一种普遍现象,但鲜有人注意到泡沫正在孕育中。

股票和房地产等价格的膨胀通过资产效应,刺激了民众的消费欲望,资金更涌向高尔夫球场会员权证、高级轿车、名牌商品、名人绘画、古董等特殊商品。梵高的《向日葵》拍卖到74亿日元的天价。在游资的追捧中,房地产、股票、名画等商品的价格大幅度偏离其实际价值。

日本经济学家说,当时日本人的心理预期非常高,个个认为经济繁荣会持续下去,股市会不断地涨下去,房市像击鼓传花,一直传下去,很多人都是高尔夫俱乐部的会员,个个神气地俨然富翁。

日本经济学家今井建一说,80年代后期日本人的心态和现在的中国人相似,那时候人们对房地产的心态是:大家拼命买房,担心现在不赶快买将来价格会更高。 大家从不怀疑东京将成为世界上最大金融中心的说法,相信地价必然上升。他们的理由似乎很充足:日本国土面积是美国的1/25,人口是它的1/2,上升是必 然的。

日本陷入到全民幻觉之中。大家都认为,东京将饱和,要建设第二个东京,第三个东京。但泡沫最终破灭,高档开发区,工业开发区,度假村,都陷入困境。好比中国海南的烂尾楼。

有观察家声称,沾沾自喜的情绪在中国的中产阶层蔓延,中产阶层人士的心态,与泡沫时代的日本人差不离。外国记者和研究者惊呼中国崛起,中国人一开始将信将疑,慢慢就信以为真。

不过,西村吉正,前日本大藏省银行局局长认为,中国民众自信心和1960年代的日本人更为相似,是可以理解的、有益的自信。80年代之后,日本经济增长 速度放慢,但国民的自信心一直在膨胀,使经济增长的速度与心理膨胀的速度拉开了差距。而今天中国人的心理膨胀速度,和经济增长的速度还是匹配的。但对心态 的膨胀还是值得中国警惕的。

毫不相似的一长串

在今日中国昔日日本的对比中,相同点可以列出一长串。同样可以列出一长串的,还有不同点。从不同点出发,使得部分经济界人士对中国会重蹈日本覆辙的可能性,持保留态度。

日本经济学家今井建一、北京大学中国经济研究中心主任林毅夫、中国国务院发展研究中心研究员巴曙松等人纷纷指出,当下中国和泡沫时代的日本,完全处于两 个不同的发展阶段。彼时,日本的城市化、现代化已大功告成,是个非常富裕的国家,人均GDP一度超过了美国。当下中国呢?还只是一个城市化道路上追兵。野 村证券研究所一位高级研究人员断言,今日中国较之彼时日本,至少落后了40年。

从泡沫经济的症状看,中国和日本有很多不同。在中国金 融界朋友众多的福本智之,以增长潜力为例说,1980年代,日本经济增长潜力出现回落的征兆,劳动增长率也出现转折,开始从正增长转为负增长。此前,农村 劳动力向城市的大挪移,支撑了经济的高增长,泡沫时代劳动力转移的结束,致使增长的抛物线,迅速走向回落。中国则相反,中国经济增长潜力依然很强,虽说中 国的统计数据让人怀疑,但你可以到中国大城市的街道上逛逛,亲自感受中国旺盛的消费,充足的增长潜力,一如年轻人强劲的脉搏。

福本智之补充说,中国农村劳动力的供给依然充足,中国企业技术水平远低于世界水平,技术进步的空间依然很大。

北京大学中国经济研究中心主任林毅夫,在分析中国与日本的差异时亦表示,两国产业结构水平不一样,1980年代,日本的产业水平已经达到当时世界前沿,这是今天的中国难以企及的。

林毅夫还指出,日本人在1980年代买房,意在投资,而中国人买房,多数还是为了自己居住。

日本经济学家木下俊彦在接受本报记者访问时,也不约而同地谈了这一点。他说,日本当时是大多数人有房子,而中国现在是大多数人没有房子,有需求。另外,中国的大城市地价虽然攀升,但西部一些地价是稳定的甚至下降的。

此时中国与彼时日本的差异,还可以一直罗列下去:中国的资产规模占GDP比重不足30%,而日本的资产规模则超过GDP的规模;中国的汇率没有像日本那 样走自由化道路,中国泡沫的始作俑者是地方政府,日本则是大企业;中国尚不具备当年日本并吞八荒的全球制造能力,对全球贸易影响有限,不会像日本那样树大 招风……

凡此种种,在一些经济学家看来,都难以作出“中国即将步日本泡沫经济后尘”的预判

ZT:二手房经典杀价方法大全

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:43 pm

二手房经典杀价方法大全


随着个税新政的出台房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。市场已经反映出这一现象:各地的房屋中介机构抛房大量的增加,买房者大幅的减少。 成交量大幅下降。
另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎,希望通过各种手段宣传房价还要上涨,并且希望各地政府支持房价的上涨。
因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。
1.多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。
2.要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心里非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。

3.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%-30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们,你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。

另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。

4.你到房产中介商那里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%-30%的房价,然后让他们打电话找你。
千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

5.通常房主为了尽快销售出他的房子,你可以砍掉20%左右的房价。因为到了今年年底,房价一定会下降40%-50%。那时候,他们的损失就更大了。

ZT:炒房者避税鬼点子

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:30 pm

炒房者避税鬼点子


私订终身

买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。
律师点评:这种方法风险很大,因为房产证上的名字还是原房主,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。

阴阳合同
目前一些中介方建议卖房者将房屋价格填写低一些,这样的话虽然营业税逃不掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。
律师点评:二手房交易中,使用“阴阳合同”一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价 低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠 纷。

赠与避税

李先生出售了自己手上的“豪宅”。为了省钱,李先生在中介公司指点下,把房子“赠送”给汪先生,省去了一大笔税收。但是,汪先生到公证部门办理相关手续时,公证部门以馈赠理由不明为由拒绝了他。
律师点评:买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,法院将无从判决,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样买主的利益就会受到严重侵害。

典当避税
指的是卖方将房产抵押给典当行,回赎期过后,买方再从典当行购买房屋,取得房屋所有权,双方办理过户手续即可。这样可省下营业税。
律师点评:这个办法其实省不了什么钱。首先,典当行收取的手续费并不低,其次,如果卖家不想卖房了,他只要在约定期限内把钱还给买家即可,那么买家最后“竹篮打水一场空”。

ZT:装修房龄较长的二手房需要注意些什么

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 5:05 am

装修房龄较长的二手房需要注意些什么


很多人认为购买二手房以后,只要花些钱把房子重新装修一下,就和新的差不多了。但是如果你选择的是房龄比较长的老房子,那么在给房屋装修的时候,要特别的注意,以免在日后生活中会出现很多问题。为了避免不必要麻烦的出现,装修二手房应该注意以下一些问题。

1、为洗手间做闭水试验。

在装修二手房之前,首先应该请装修工人为洗手间进行闭水试验,检查以前的防水处理做的如何。方法是:堵住地漏,在洗手间放5CM的水,观察24小时,然 后到楼下邻居家检查,如果没有漏水现象,证明防水处理做的很好;如果漏水的话,必须请物业重新做防水处理,做完防水处理后,要等地面完全干透,再帖瓷砖, 否则地面会开裂。

2、水、电路改造的处理。

水、电路改造是旧房改造最复杂的。水路改造,人们使用更多的 是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后,要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面,如果旧房子使用的是铝线, 一定要拆掉,现代家庭电器很多,按照国家标准,装修中必须使用2.5毫米铜线,而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙 中埋线时必须使用PVC绝缘管。

3、粉刷墙面,打底是关键。

老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象,所以 在装修墙面的时候,一定要注意做好基层处理,一般好的装饰公司在把墙面铲平之后,会涂上界面剂,界面剂具有防潮的作用,还能够起到保护乳胶漆的作用,接下 来是刮腻子,腻子膏要选用防水的油腻子,腻子一般要刮三遍,最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的,那么,要相应的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗。

木质的门窗,如果没有变形或者开裂,说明材质很好,可以在装修时,贴上饰面板材,再涂上油漆,继续使用;如果木门窗已经变形,那么就要拆掉,重新制作。 铁制的门窗,如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂,建议大家拆掉,换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座。

现如今,随着家庭使用的电器越来越多,灯光照明设备也日渐丰富多彩,所以有很多地方需要放置开关和插座。那么,在装修前,要提前做好布线工作,哪些地方 日后需要放置什么东西,要提前做好规划,而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说,一个房间至少要设置3个插座,一套两居室住宅内插座数量不少于 15个,开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致,一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜,悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着 的地方。

6、做好消毒工作,保持室内空气流通。

在装修的整个过程中,尤其是在打胶、刷油漆以后,一定要勤开窗,保持室内的空气流通,卫生间如果没有窗户,要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒,可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时。

另外,建议大家,装修以后不要马上入住,如果条件允许的话,最好每天打开窗户,保持室内通风,可以使甲醛等有毒气体很快挥发掉。建议室内完全通风3-6 个月后再入住是最佳的。当然,每个家庭的情况都是不一样的,但以上的这些方面是装修二手房时所要考虑到的,希望对于想要装修二手房的朋友能有所帮助。

ZT:选购二手房十八项注意

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:54 am

选购二手房十八项注意


想要在二手楼市中淘金的朋友,选购二手房屋时可要擦亮眼睛,牢记以下十八项注意:

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了 空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以 及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及 布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

除此之外,还要了解:

十、产权。原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同 一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产 权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价?通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行?代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项? 是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手 房?

十六、选择什么样的代理行?可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

购买二手房时应如何验收 细心是关键


看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝。如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那就说明房屋沉降严重,有结构性隐患,绝不能买。

看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰没有经过足够时间的熟化所致,对室内装潢将带来不利影响。

看卫生器具。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水,仔细观察,一试便知。

在卫生间和阳台两处浇点水,注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出,看底下的邻居家是否漏水,看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是,那么其房屋质量就值得推敲。另外,注意试试门、窗是否安得合适,开关是否自如。

选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏。这方面存在的问题目前比较普遍,应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹,还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

ZT:二手房买卖手续应该怎样办理?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:53 am

二手房买卖手续应该怎样办理?
我想买一套二手房,但不愿经过中介机构,想直接和原房主签买房合同。请问,买房后,我怎样才能把原房产证和地产证的房主名更改成我自己的名字?需哪些证明资料?怎样办理?

■律师解答:

张小姐可以直接和原房主签订房屋买卖合同。但在签订合同之前,需要确认原房主所有的房屋是公房、经济适用房或是私房。因不同房产有不同的交易手续。具体分述如下:

一、关于私有房屋的买卖程序

1、订立买卖合同:房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2.接受房地产交易管理部门的审查:房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权,要到现场作必要的调查,并由估价人员对交易的房产进行估价。

3.立契过户,缴纳税费:房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4.办理产权转移过户手续:房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

二、关于已购公有住房和经济适用房买卖程序

1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证;身份证明;房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见,到房屋所在地的区县房地产 交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完 成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

2、买卖双方达成交易协议,并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。

(1)房屋获得上市批准后,卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主,买卖双方协商确定成交价格,签订书面合同。

(2)双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有 的,其他房屋共有人同意出售的书面意见;交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批 准的购房证明。

(3)交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作(含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的,采用两种以上评估方法进行的评估),并按照有关规定,计收有关税、费、收益,完成立契过户手续。

3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%交付土地出让金。

4、办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

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