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September 27, 2006

ZT:为什么房价能够不断攀生?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 9:58 pm
标题: 为什么房价能够不断攀生?  

为什么房价能够不断攀生?为什么房地产商敢喊出根本没有消费市场的冲天房价?答案非常简单,因为有一个无论房价多高、无论房屋多少,均“照价付款”、“全部笑纳”的天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。
按照国家规定,只要购房者首付20%的购房款(现在改为房屋面积超过90平方米者首付30%),银行将支付其余80%的购房款给房地产商。因此,房地 产商只须将想要获取的巨额利润与开发成本(包括土地、建安、税费等)相加后除以0.8即可(首付30%的房屋除以0.7或者把由房地产商替购房者支付的 10%首付款与利润及开发成本相加后除以0.8,使真正的购房者仍然只须支付20%的首付款)。如:
假定房屋开发成本每平方米2500元(除北京、上海等少数城市的黄金地段外,其余城市的房屋开发成本鲜有超过每平方米2500元),如果房地产商每平 方米想要获取的利润是2500元,则:(开发成本2500元/平方米+利润2500元/平方米)/0.8=6250元/平方米,即房价须定为6250元/ 每平方米;
[延伸阅读]
一纸契约背后的酸甜苦辣!
如果更贪婪的房地产商每平方米想要获取的利润是16700元/平方米,则:(开发成本2500元/平方米+利润16700元/平方米)/0.8= 24000元/每平方米,即房价须定为24000元/平方米(如上海“申江名园”,同一地点,房价从每平方米6000元直涨到每平方米24000元)。
你可能要问:房地产商将房价定的这么高,谁买呢?
答案很简单,有一个天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。因为银行将按照房地产商自己制定的房价的80%向房地产商支付购房款!
如上例中,一套100平方米房屋的开发成本是25万元,贪婪的房地产商想从此套房屋获取暴利167万元,因此该套房屋的售价应该是192万元,然而,他并没有将该套房屋的售价定为192万元,而是将售价定为240万元(即每平方米24000元)。
他先搞一个“假按揭”:找一个虚假“购房人”,做一个该假“购房人”已付20%首付48万元的假购房合同,然后以该假“购房人”的名义向银行申请房 贷,并在只对房地产商落实“提高效率,优质服务”的银行的“大力协助”下,迅速从银行获得80%的房贷192万元(通常仅需一周左右),使一套100平方 米房子瞬间获取暴利167万元!
[延伸阅读]
从打工妹到百万富姐
你可能又要问:虚假“购房人”总是要每月向银行还贷的,那如何办?
不用“担心”,房地产商通常会从银行套出的房贷中,拿出一小部分资金,作为每月向银行还贷的“解套期”流动资金(即用所骗贷的银行的钱向银行还贷)。 而此时也正是房地产商的“解套期”(所有的“骗购”宣传将达到高潮),因为他须找一个“冤大头”,找一个真正的购房者替他向银行还贷,更重要的是真正的购 房者还将向房地产商支付另外的20%的购房款48万元(这是超出房地产商期望的额外暴利)。
你又要问:如果在“解套期”中,由于虚高的房价和购房者的理智,房地产商并没有找到替他“解套”的“冤大头”,那如何办?
如果房地产商使尽各种花招,始终没人上当而没能“解套”(遗憾地是,总会有人上当,成为“房奴”),而且被拿出来用于向银行还贷的“解套期流动资金” 已用尽时,则房地产商就会果断地使出“最后一招”——“断供”(尽管他们银行的朋友一再叮嘱,“不到万不得已,千万别出此招”)!此时,银行将通过法院收 回房屋的全部所有权,成为货真价实的“购房人”和“房东”!!
你可能要问:银行收回房屋后如何办?
收回房屋全部所有权后,银行会将房屋作为二手房进行拍卖,一个众所周知的结果是银行通常无法收回所贷出的本金。而对于无法收回的本金(即大众存款),银行创造性的称其为“呆帐”或“不良贷款”。
你又要问:银行如果产生“不良贷款”怎么办?
你如果办一个企业,因决策失误造成亏损,那你只能是继续“掏腰包”投资或“关门倒闭”,但银行不需要对自己造成的损失负责!因为我们国家发明 了一种叫做“不良贷款剥离”的“银行解套法”。银行如果产生“不良贷款”,可通过所谓的“剥离”,而直接转移给专门为了“银行解套”而设立的华融、东方、 信达、长城等四大资产管理公司(四大资产管理公司无偿接收银行的“不良贷款”,然后廉价抛售或核销),银行既不需要以其利润弥补“不良贷款”造成的储蓄款 亏损,更不需要“掏腰包”,以其自有资产弥补“不良贷款”的亏损(注:1999年“剥离”不良贷款1.4万亿元,其后每年又不断对新老不良贷款进行“剥 离”,至2005年累计又剥离不良贷款约1万多亿元,目前又有待剥离不良资产约1.2万亿元)。
[延伸阅读]
恋爱就像长期租房 结婚就像买套新房
正因为银行不需要对自己造成的“不良贷款”负责,使银行可以肆无忌惮向房地产商大肆贷款——反正造成“呆帐”时,只需“大笔一挥”,勾销即可!
上有政策支持“房贷”,下有房贷产生利润,而且靠房贷赚取的利润又不必拿去弥补房贷本金的损失,这样的“无本万利”,100%稳赚不赔的生意,哪个银行不抢着做啊!
更重要的是,房地产贷款是银行可以按照贷款人自己信口胡扯的抵押物价值(即房地产商虚构的房屋价值)向个人及私营企业大规模发放贷款的唯一通道——即:大众资产可以通过极其荒唐、拙劣的骗贷手法,被合法、迅速地大规模转移至极少数人手中的唯一通道!
(真的无法想象,那些最精明的银行专业人士,居然对如此简单且人尽皆知的骗贷手法视而不见?!也许是这个“金融大挪移”的过程太“引人入胜”了,以至于沉浸在“机不可失,时不再来”的乐趣中?)
[延伸阅读]
开发商为房价疯涨付代价
请看一下银行发放房贷的速度,想象一下银行“成就”了多少个“亿万房地产开发商”:
1998年房贷总额426亿元;
1999年房贷总额1358亿元;
2000年房贷总额3377亿元;
2001年房贷总额5598亿元;
2002年房贷总额8258亿元;
2003年房贷总额11780亿元;
2004年房贷总额16000亿元;
2005年房贷总额急升至49100亿元;
2006年仅仅上半年,房贷总额已达34000亿元!
——银行着急的说:“赶快成立房地产公司,你可以不费吹灰之力,在我们的帮助下,合法地抢走我们保管的钱!但记着一定要把房贷利息这个蝇头小利给我们留下,这是我们的利润”;
——银行内的腐败分子(如果有)更着急:“赶快成立房地产公司,在我的帮助下,你能够抢更多的钱!反正我们银行(包括国家)也没有规定一次可以抢多少钱!!”
虚拟对话:
房地产开发商说:“按照您的旨意和英明策划,我们已经顺利地完成了贷款买地、建房等“空手套白狼”N部曲,在此期间,我们按照现代化的科学管理,将我 们所开发的这个10万平方米住宅小区的开发成本成功地控制在了每平方米不到2000元,我准备按每平方米10000元的价格销售,从银行抢出8亿元,扣除 2亿元开发成本,我们至少可以赚6亿元!”
腐败分子说:你脑子有病啊,我们忙活了这一、二年,动用了我多少关系,多少人等着分赃,只赚6亿元?!你知不知道像这种在银行的帮助下,个人可以大张 旗鼓地合法抢劫银行的机会是千载难逢、万年不遇呀,给我至少按每平方米30000元的价格销售,从银行至少抢出24亿元!但是,要注意抢的有技巧,先不要 一下子从银行将24亿元全部抢出,要密切注意其它“抢钱同行”的动向,一旦我们推出的30000元的价格被其它“抢钱同行”持续“接力”炒高,我们将按被 “抢钱同行”炒高的房价从银行少量套现并继续炒高,只要我们与“抢钱同行”的炒高步伐保持一致,高度团结,心往一处想,劲往一处使,我就不信每平方米11 万元的房价只能在它上海出现?!!我相信在各“抢钱同行”心照不宣的共同努力下,我们最终能按照每平方米超过10万元的价格从银行将钱抢出!!!
银行内的腐败分子说:“人有多大胆,地有多高产”!XXXXXX万亿元现金早已装箱完毕,随时恭候诸位来抢!>
现在你明白了:
1、现在所谓的“房价”,根本是与房屋价值毫不相干、由“抢钱一族”任意捏造出来的数字,是“抢钱一族”为了从银行抢出更多的钱,而玩弄的数字游戏。千万不要为任意抬高的所谓“房价”付首付,使自己沦为为房地产商“解套”的“房奴”。
2、只要国家规定银行贷款不能超过房地产开发成本。如:银行贷款不能超过房地产开发成本的80%,而不是“抢钱一族”随意捏造的“房价”的80%(这 样也将大大降低大众储蓄金所面对的风险),则“抢钱一族”就无法通过玩弄“房价数字游戏”而随心所欲的大肆抬高房价,使银行变成“照价付款”的天字号“购 房者”。
同时,国家发布房地产开发成本,让大众监督银行(事实上,福州市物价部门已尝试公布了福州市的房价成本清单,浙江、江苏两省也有意跟进,但最终难敌众“抢钱一族”强大的操控力,刚一出世,即被扼杀于襁褓中)。
当然,而为了防止“抢钱一族”虚列房地产开发成本,国家须规定相关建材的最高限价。否则,“抢钱一族”为了继续抢钱,必定与建材供应商相勾结,那时,我们将见识到1万元一吨的水泥、10万元一吨的钢筋!
另外,值得注意的是,掌控万亿元公积金房贷的同志们也对自己远远落后于银行同行们状态十分不满,个别同志甚至对某些银行同行通过“开门揶盗”而改变了 生活质量十分眼红。为了吸引“抢钱一族”的注意,也为了表示自己乐意“被抢”的诚意,掌控公积金房贷的同志们开始“自废武功”,积极地将各种“防抢措施” 逐一废除,并将“可被抢总额”不断提高,以期尽快在“被抢游击战”中取得优势(因其规模尚无法与掌控数十万亿元的银行相抗

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