life ideas

April 18, 2007

八种常见促销手段里的圈套

Filed under: investing, real estate — manoftoday @ 9:42 pm

时下,各种房展会接踵而至,楼市广告铺天盖地,房产开发商们使出浑身招术纷纷推出各种促销计划,目的就是吸引购房者持币等待的眼球,拨动观望者渐渐麻木的神经,以谋打破市场僵局,提高销售速度。

促销本身无可厚非,但面对开发商们由简单变复杂、由平淡变出奇的促销方式,购房者与半年之前的状况相比,尤其是经历了房屋买卖难与易两重天之后,似乎又 重新回到久违的“做皇帝”的感觉。表面上,现在的“万变促销”与上世纪90年代中期似曾相似,但由于市场背景、环境和特点不同,许多方面却有差异,广大购 房者应多长个心眼,多留点神。

记者近日走访了沪上专业处理房地产纠纷的律师们,请他们就现在几种常见的促销方式,结合曾经处理过的案例作深入浅出的读解和善意的提醒,为的是引导广大购房者不要被促销所诱,有效规避风险。

促销之一:降低首付

个案操作:某楼盘推出首付10%,在正式签合同之前,先订三方协议,由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20%的款项,再去办七成按揭。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,从表面上来看,降低了首付款,可帮助一时手头现金不多,但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时,大 多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲,银行要求购房者有一定自由资金(比如不低于30%)才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增 加,因此,银行将会对购房者的资信要求比较苛刻,有可能会出现购房者获得的贷款不足,因此,提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时,应当注明一旦贷款不 足的处理方式。另外,购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定买卖合同,在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。

促销之二:返还差价

个案操作:某开发商承诺,在某时段购买某楼盘,以后若楼市价格下滑,愿向购房者以现金返还差价损失。

律师提醒:上海市东方正义律师事务所李亚慧律师认为,房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑:首先注意是否将“返还差 价”等承诺写进了合同,如没有明确约定,应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷,购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同,在以后的操作中仍会存在 问题,如差价损失以何标准来确定?同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别,其市场价值的定位会随着时间而发生变化,差价损失的计算依据又是什 么?三是差价损失的计算期限有无时间限制?若没有,这对开发商的约束力度会大大降低。若有,由于市场千变万化,会产生许多不确定因素,是否会得到法院的支 持也是不确定因素。

李律师建议购房者,若签这种合同,除了以上考虑外,在与开发商作明确约定时,还应就返还差价的具体履行标准作详细约定,只有约定得越详细才越具有可操作性。

促销之三:无理由退房

个案操作:某开发商表示,两年内购房者如要退房,公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时,购房者的房款还将获得5.8%的年利率。

律师提醒:上海市申房律师事务所孙洪林律师认为,对于购房者来讲,“无理由退房”风险与利益同在。首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差 上丧失了自由。其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?相关的税费、保险费的支出如何退 还?若退房时,房屋已交付,装修费、契税等费用谁承担?此外退房中,开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商,这给“无理由退房”加上了个“有理 由”的时间。而且在退房期间,房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。

上海联业律师事务所王展律师认为,购房要看中品牌开发 商,对于项目公司开发的楼盘,要谨慎看待这种承诺。若签这样的合同,他建议购房人的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户,该资金专门用于担保两 年后退房时房款和利息的支付。而在两年内,开发商无权动用这笔资金,并且,开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上,开发商应在约定 的期限内退还房款及利息。

促销之四:延期付款

个案操作:某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30%的首付款,余下的款项待交房时再付清。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本,但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的 话,建议购房者在与开发商签约时,应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的,若房产开发商交房时购房者银行贷款不 足,买卖双方之间势必会引起纠纷。另外,还需要提醒广大购房者的是,应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记,以保护自己的权益。

促销之五:购房保价

个案操作:某楼盘推出购房保价,承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。

律师提醒:上海联业律师事务所王展律师认为,按照这个承诺,消费者买房后一定期间内,若房价下跌开发商应补偿差额,但怎么补法?购房人说房价每平方米下 跌了1000元,而开发商不认可又怎么办?且房价以哪天为准?万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房,购房人要求退房,那么该按什么价格进行退款和赔 偿呢?王律师建议,若参与购房保价,一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体;二要明确开发商补差的时间和违约责任;三要明确开发商在合同中 违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数,是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价;四要开发商最好有一笔资金,作为补差资金来源的担保。

促销之六:送保楼金

个案操作:某套房屋卖100万元,承诺每年以10%-12%的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后,即送总商铺款27%的养铺金。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前,有的开发商承诺购房者购买后立即支付,有的则答应分期支付共两种形式,在现实中以后者居多。

杜律师提醒广大购房者,如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话,要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保,事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是,购房者还应三思而行,谨慎待之。

促销之七:返税购房

个案操作:开发商承诺,如购买140平方米以上的户型,只须缴纳2%的契税,上调的契税可以在房价中返还。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,根据有关政策,140平方米以上房屋属于非普通住宅,购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契 税上,今后可能开征的保有税(如物业税)和转让税(土地增值税、营业税、个人所得税等)均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待,故这个承诺对今后来讲, 不确定因素较多,风险也较大,购房者对此应作好充分的思想准备。

促销之八:购房送车

个案操作:某开发商承诺,凡购买某别墅,即赠送购房者某名牌轿车一辆,还附带牌照。

律师提醒:上海市捷华律师事务所张吉力律师认为,“买房送车”是个美丽的陷阱,若双方约定不明极易产生纠纷。他举例,今年5月黄金周期间,蒋先生看到某 处“买别墅送宝马”后激起消费冲动,草草地在订购协议上签了名,并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题,条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条 款”,他根本没看过预售合同。第二天,蒋先生赶到售楼处看了预售合同后,才知道这条件是“所赠宝马车型号待定,交付地点由甲方指定,交付时间为甲方交房后 一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及,后经朋友帮忙,才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。

张律师提醒,购房者对“购房送车”要冷静对待,对所送的车应当以明确条款约定,如是什么名称、规格(型号)、数量、价值,何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚,对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。

Advertisements

Leave a Comment »

No comments yet.

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: