life ideas

September 21, 2007

Rate cut是为了房产投机者吗?

Filed under: Uncategorized — manoftoday @ 11:59 pm

 

发信人: today222 (道.道.道), 信区: Living
标 题: Rate cut是为了房产投机者吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Sep 20 15:17:18 2007)
Rate cut是为了房产投机者吗?
在FED决定Rate cut的时候,几乎所有的人都认为这是为了解救那些被套牢的房产投资者
.但是事实是这样吗? 我的答案是:NO.
先从股票市场看,在RATE CUT的前几天,所有builder的股票都反弹,可是到了第二天,大
家都follow up的时候,它们却在偷偷的跌,TOL,HOV,DHI,等等, 做home loan的各sector
的公司也没好到哪里去,象CFC,DFC等等,本身先涨的就没有builder的高,消息出来后亦
扭头向下. 即便是焦点对象CFC(传说中FED rate cut就是不想让它倒闭)也是来了个倒
十字.
再从利率结构上看, 这个rate cut不是房贷rate cut, 是短期的rate, 不是长期的. 对
于要买房的人来说没有意义,除非它影响到长期rate的下降. 而对于ARM的人,prime+X%
的,会有一些减轻负担的作用. 而最主要的收益人还是financial公司,对于他们的运营
成本有下降,流通量会上来,使他们没有那么容易就破产.所以我看到,做credit card/
loan的涨的相对要好, car loan还要depends on car sales,所以不好比较.而其他非
finance的公司由于减轻了贷款的难度,所以涨的相对更好.
再说说房市到底了吗? 首先,贷款人,他们并没有从中受益,mortgage rate没下来,即便
下来了又怎么样?先在的问题不是mortgage rate太高,而是贷款的标准tighten了,没有
20%头期靠边站,更别说0 dwon, ARMs了. 第二,卖房人,尤其是ARM的,负担减轻了一点点
,但是还在撑,除非把房卖出去,否则还是在交钱出去,而且越脚越多啊!就算假设最后卖
出去了,那么这之间耗的时间越长,亏的越多,前提是房价不涨(为什么不涨,下面说). 第
三, 房产相关证券的投机/资者, 好,但是rate cut要转化成liquidation increase才能
让他们顺利脱身,然而,在欧洲央行注资远多于美FED的现在, 有谁还敢趟这道浑水? 很
显然欧洲人已经认灾了,知道自己被老美耍了,只好割肉出局了.一朝被蛇咬,十年怕井
绳。他们还会再上当?剩下的跑还来不及呢,怎还会有笨蛋再掉下来的?于是乎,我看
到FED的决定只能让现在还在里面的人继续手淫,相互忽悠,自己create liquity,可
这不解决问题啊。
第四,看看一些数据,1,空置房率40%+,去年底的数据,今年也好不到哪里去。2,瑞
士银行去年底做的那张未来5年的ARM reset time line的图。只有09年初3个月有一个
波谷,前面就是现在是subprime arm reset peak,直到09年。之后,是option ARM
reset,这更厉害,那可是前几年滚本金的ARM. 同时还有前面那些ARM的5年reset,这一波
要持续三年. 3, inflation rate 2.5% Sep 07.当然实际inflation rate要高的多. 现
在rate cut很显然不是因为通货膨胀被控制主了,而是弃卒保车,经济第一啊! 4, 看看
自1890年到现在的房价图,只有两次boom,这次是十年翻番.上次是42~47,五年翻番.下次
什么时候? 50年后? 5, affordability, 全国的数据没有,只有加州的30%-. 6, 库存,
上次报是9个月+. 7, foreclosure大幅上升,sales大减等等就不说了,那些都是结果的
具体表现罢了.
第五, FED会这么好来解救前两年那些投机者吗?? 上面从理性上分析后,再从感性上看
看,BUSH说了要帮助买房人,但看清楚,他指的是现在有能力买但是拿不着贷款的人,而不
是那些投机人,FED也说没有义务去bail out那些投机者.再看他们怎么做的呢? BUSH没
有买单,FED的rate cut也不过降低因公司破产失去工作而被迫卖房的那些本来有能力买
房的人,而同时并没有为现在打算买房的人大开绿灯.就是说,没有增加买方的人数,而是
试图减少卖方人数,而被减少的大多数是那些有能力长期偿还贷款的人,而非投机者.意
图很明显,就是要慢慢挤破这个泡泡,先把最滥的部分除掉,这部分就是cancer,除的越晚
,破坏力越大,所以要先弄死. 而这些人,这个数量要记住,1,他们是怎么来的呢?是前两
年loose mortgage的结果. 2,他们破产后至少5年内买不了房,没贷款,即便morgage再次
loose也难,何况这事不会有二次. 3,由于这个mortgage loose,让买不起的人也买了,让
买的起的人提前买了,才导致过去几年的房价大涨,这就迎合了经济学定律的供需关系理
论了.不过同时,这样必将会让今后几年买房人的数量提前透支,或者说今后5年的买房人
数量要远小于平均值. 要想增加这个数量,要么再次loose mortgage,要么再来一次经济
boom,你看哪个会发生? 所以FED会rate cut,他知道增加”需”是没指望了,只有减少”供”
.哼~这不就是我们说的那个罐里养王八吗?越养越抽抽. 这也是为什么一减0.5%,就有这
么多经济学家出来大叫recession了–经济状况比想象的要差太多了,0.25%是挡不住了,
只有用.5%来恐吓一下. 所以说大本就是个倒霉的苦命孩子,怎么搞都白搭.上次老葛上
来时就是一个87年暴跌,这次大本一样.谁会在自己的事业顶峰的时候退位? 当然要到快
不行了才跑掉,何况是老葛这么精的猴子!
同理,好不容易用了解情况年时间才套上的欧洲大头,和这些no-brainer的sub/arm, 就
指望他们为美力贱的未来献身呢,能让他们跑了? 这要是放了他们,下次谁还会上套? 当
然,除了傻X,看不明白咋回事的. 中国可不傻,前两个月财长去忽幼中国买次贷债券,中
国可没上当,就亏了早先的1000多亿,比起欧洲日本的4万亿/3万亿,是差远了.
所以,事情已经很明朗了. 今后6年,要是经济不好,啥都别说了. 要是经济特好,又一个
99/2000年,那房价还会按那时候5%每年的涨,offset inflation. 这两个哪个可能性大
啊? 抛去这两个极端,就是经济保持现在的水平. 会怎么样呢? 简单算一下, 现在
mortgage 6.5%, property tax 1~2%, sales commission 6%, 六年之后卖,你的cost是
8.5%~9.5%,取平均9%. 当然你会说其中25%可以抵税,废话,不抵它,你也照样有
deductable,孩子越多越亏,房价越底越亏.我就让你25%,就按7%算. 6年就是50%+. 就是
说,要涨50%你才breakeven. 啥概念? 就是又一个97到03. 呕~~别忘了,这还没算上
inflation呢,这边可是大头.还有insurance, maintanence的费用. 再有,至少要6年才
能卖,卖早了,cost可更高啊! 啥意思? 就你买600K的房,2012年要卖900K+inflation
rate才breakeven(还不算保险,维护等开支). 你看你身边有多少区的房子在过去6年有
这个return? 我看到最好的是400K+涨到600K的,从2000年到现在,当然现在卖不出去这
价,有价无市.我自己的,180K到320K在LA算是好的,但是别忘了,才180K,你可抵不了那25
%的税. 还有人说我不贷款,一次付清.一样!没区别,你有那钱不投资,即便是存saving,
它也升值啊. 还有人说,我这是借钱生钱,我没有600K,我借的600K,每赚1%都是600K的1%
, 哼哼~~那要是亏呢? 那也是600K的1%啊! 何况在今后六年里你亏的可能性 >>
breakeven的可能性 > 赚的可能性, 不是吗?

Source: Rate cut是为了房产投机者吗? – 未名空间(mitbbs.com)

Advertisements

Leave a Comment »

No comments yet.

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: