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September 25, 2006

ZT:二手房经典杀价方法大全

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:43 pm

二手房经典杀价方法大全


随着个税新政的出台房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。市场已经反映出这一现象:各地的房屋中介机构抛房大量的增加,买房者大幅的减少。 成交量大幅下降。
另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎,希望通过各种手段宣传房价还要上涨,并且希望各地政府支持房价的上涨。
因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。
1.多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。
2.要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心里非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。

3.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%-30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们,你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。

另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。

4.你到房产中介商那里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%-30%的房价,然后让他们打电话找你。
千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

5.通常房主为了尽快销售出他的房子,你可以砍掉20%左右的房价。因为到了今年年底,房价一定会下降40%-50%。那时候,他们的损失就更大了。

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ZT:炒房者避税鬼点子

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:30 pm

炒房者避税鬼点子


私订终身

买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。
律师点评:这种方法风险很大,因为房产证上的名字还是原房主,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。

阴阳合同
目前一些中介方建议卖房者将房屋价格填写低一些,这样的话虽然营业税逃不掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。
律师点评:二手房交易中,使用“阴阳合同”一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价 低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠 纷。

赠与避税

李先生出售了自己手上的“豪宅”。为了省钱,李先生在中介公司指点下,把房子“赠送”给汪先生,省去了一大笔税收。但是,汪先生到公证部门办理相关手续时,公证部门以馈赠理由不明为由拒绝了他。
律师点评:买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,法院将无从判决,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样买主的利益就会受到严重侵害。

典当避税
指的是卖方将房产抵押给典当行,回赎期过后,买方再从典当行购买房屋,取得房屋所有权,双方办理过户手续即可。这样可省下营业税。
律师点评:这个办法其实省不了什么钱。首先,典当行收取的手续费并不低,其次,如果卖家不想卖房了,他只要在约定期限内把钱还给买家即可,那么买家最后“竹篮打水一场空”。

ZT:装修房龄较长的二手房需要注意些什么

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 5:05 am

装修房龄较长的二手房需要注意些什么


很多人认为购买二手房以后,只要花些钱把房子重新装修一下,就和新的差不多了。但是如果你选择的是房龄比较长的老房子,那么在给房屋装修的时候,要特别的注意,以免在日后生活中会出现很多问题。为了避免不必要麻烦的出现,装修二手房应该注意以下一些问题。

1、为洗手间做闭水试验。

在装修二手房之前,首先应该请装修工人为洗手间进行闭水试验,检查以前的防水处理做的如何。方法是:堵住地漏,在洗手间放5CM的水,观察24小时,然 后到楼下邻居家检查,如果没有漏水现象,证明防水处理做的很好;如果漏水的话,必须请物业重新做防水处理,做完防水处理后,要等地面完全干透,再帖瓷砖, 否则地面会开裂。

2、水、电路改造的处理。

水、电路改造是旧房改造最复杂的。水路改造,人们使用更多的 是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后,要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面,如果旧房子使用的是铝线, 一定要拆掉,现代家庭电器很多,按照国家标准,装修中必须使用2.5毫米铜线,而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙 中埋线时必须使用PVC绝缘管。

3、粉刷墙面,打底是关键。

老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象,所以 在装修墙面的时候,一定要注意做好基层处理,一般好的装饰公司在把墙面铲平之后,会涂上界面剂,界面剂具有防潮的作用,还能够起到保护乳胶漆的作用,接下 来是刮腻子,腻子膏要选用防水的油腻子,腻子一般要刮三遍,最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的,那么,要相应的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗。

木质的门窗,如果没有变形或者开裂,说明材质很好,可以在装修时,贴上饰面板材,再涂上油漆,继续使用;如果木门窗已经变形,那么就要拆掉,重新制作。 铁制的门窗,如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂,建议大家拆掉,换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座。

现如今,随着家庭使用的电器越来越多,灯光照明设备也日渐丰富多彩,所以有很多地方需要放置开关和插座。那么,在装修前,要提前做好布线工作,哪些地方 日后需要放置什么东西,要提前做好规划,而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说,一个房间至少要设置3个插座,一套两居室住宅内插座数量不少于 15个,开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致,一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜,悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着 的地方。

6、做好消毒工作,保持室内空气流通。

在装修的整个过程中,尤其是在打胶、刷油漆以后,一定要勤开窗,保持室内的空气流通,卫生间如果没有窗户,要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒,可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时。

另外,建议大家,装修以后不要马上入住,如果条件允许的话,最好每天打开窗户,保持室内通风,可以使甲醛等有毒气体很快挥发掉。建议室内完全通风3-6 个月后再入住是最佳的。当然,每个家庭的情况都是不一样的,但以上的这些方面是装修二手房时所要考虑到的,希望对于想要装修二手房的朋友能有所帮助。

ZT:选购二手房十八项注意

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:54 am

选购二手房十八项注意


想要在二手楼市中淘金的朋友,选购二手房屋时可要擦亮眼睛,牢记以下十八项注意:

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了 空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以 及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及 布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

除此之外,还要了解:

十、产权。原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同 一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产 权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价?通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行?代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项? 是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手 房?

十六、选择什么样的代理行?可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

购买二手房时应如何验收 细心是关键


看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝。如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那就说明房屋沉降严重,有结构性隐患,绝不能买。

看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰没有经过足够时间的熟化所致,对室内装潢将带来不利影响。

看卫生器具。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水,仔细观察,一试便知。

在卫生间和阳台两处浇点水,注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出,看底下的邻居家是否漏水,看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是,那么其房屋质量就值得推敲。另外,注意试试门、窗是否安得合适,开关是否自如。

选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏。这方面存在的问题目前比较普遍,应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹,还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

ZT:二手房买卖手续应该怎样办理?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:53 am

二手房买卖手续应该怎样办理?
我想买一套二手房,但不愿经过中介机构,想直接和原房主签买房合同。请问,买房后,我怎样才能把原房产证和地产证的房主名更改成我自己的名字?需哪些证明资料?怎样办理?

■律师解答:

张小姐可以直接和原房主签订房屋买卖合同。但在签订合同之前,需要确认原房主所有的房屋是公房、经济适用房或是私房。因不同房产有不同的交易手续。具体分述如下:

一、关于私有房屋的买卖程序

1、订立买卖合同:房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2.接受房地产交易管理部门的审查:房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权,要到现场作必要的调查,并由估价人员对交易的房产进行估价。

3.立契过户,缴纳税费:房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4.办理产权转移过户手续:房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

二、关于已购公有住房和经济适用房买卖程序

1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证;身份证明;房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见,到房屋所在地的区县房地产 交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完 成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

2、买卖双方达成交易协议,并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。

(1)房屋获得上市批准后,卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主,买卖双方协商确定成交价格,签订书面合同。

(2)双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有 的,其他房屋共有人同意出售的书面意见;交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批 准的购房证明。

(3)交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作(含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的,采用两种以上评估方法进行的评估),并按照有关规定,计收有关税、费、收益,完成立契过户手续。

3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%交付土地出让金。

4、办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

ZT:出租房屋,房东和租客应该付哪些税费?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:50 am



出租房屋,房东和租客应该付哪些税费?

目前市场上租赁房屋首月租金采用的是 “付三押一”的形式。以虹口区广粤路53弄的一套售后公房为例,三室两厅两卫,精装全配,室内设施比较齐全,月租金2800 元。租客须交11200 元 给房东。其中,8400 元作为三个月的租金,剩余2800 元作为该房屋的使用押金,押金会在租赁合同结束后、租客不再续租的情况下,由房东按实际情况 返还给房客。

如果在租赁期间发生若干的设施损坏或是其他情况的,经过房东与租客的协商,房东有权扣下相应的钱款,前提条件是上述事项都应在租赁合同中注明。除押金之外,租客还需支付中介费,即月租金的35%。

对 于房东而言,所需支付的相关费用包括中介费(月租金的35%)和租赁综合税(月租金的5%)。物业管理费问题必须在签约中明确,有的是房东付,也有的是租 客付。在签订租赁合同后,需去所在地的区(县)房地产交易中心备案,但因不是强制性手续,很多人不去办理。备案与否的最大区别在于,去房地产交易中心备案 主要作用是抵抗第三方,即一般情况下,如果在租赁合同期限内房东将房子出售,房客可以享有优先购买权;反之,房东如果将房子出售,承租方就不能得到应有的 保障。

此外,如租客需要房东出示租赁发票,一定要去房地产交易中心开具。

zt:解惑:二手房个税具体怎么交 房屋赠与需缴哪些税

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:42 am

解惑:二手房个税具体怎么交 房屋赠与需缴哪些税


二手房买卖需要征收哪些税收,哪些情况可以不用缴纳个人所得税?针对二手房买卖问题,本报热线接到上百个咨询电话,对此,我们挑了一些典型问题进行解答。

房屋赠与需缴哪些税

1.问:我有一套房子在凤凰西街,面积54平方米,为房改房,已居住5年以上,是家里唯一的一套住房,想赠与儿子,我是否需要交税?

答:赠与作为个人转让住房的一种,因为不涉及交易金额,所以目前与方原则上不需要缴个税,但需要缴纳4%的契税。

2.问:我有两套住房,现在准备把1991年房子的房主转为我的女儿如果出售剩下的一套1997年购买的房子还需要缴税吗?

答:如果是产权赠送就不需要。

4.问:如果把房子赠与他人,要缴哪些税?

答:根据税法的有关规定,将房屋赠与他人,受赠方须按4%的税率纳契税,赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税,单位赠与房屋须缴5.55%的营 业税及附加税,个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改,除上述税费外,还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。

唯一住房怎么衡量

1.问:我和丈夫各有一套房产,我们现在准备卖掉一套,运算不算唯—生活用房,要不要缴个税?

答:这两套房子属于家庭共有财产,所以卖掉的一套不属于唯一生活召房,需要缴个税。

2.问:我有两处房产,其中一套是和父母一起买的,我现在想把这处旁产转让给我父母,那我卖另一处房产时,是不是可以免交个税?这样应演算是唯一生活用房了吧?

答:如果是赠送,剩下的房子就属于唯一用房;如果是买卖转让,转让也需要交个税。前一套房子转让之后,后一套属于唯一生活用房。

如何享受退税

1.问:我原有一套5午以上自住的商品房,现需换大一些的房子,故今年购入一套较大的商品房(期房,预计2007年底交付)。打算在新房交付后,将旧房卖出,这种情况是否需交个人所得税?

答:因为已经买了新房,所以旧房就不属于“住满5年家庭唯一住房”的范畴。假如在买进新房后的一年内卖出旧房,且新房的房价等于或大于旧房的房价,个税 是可以凭发票全额退还的,如果新房房价小于旧房房价,则按相应比例退还。如果在新房买进之后超过一年的时间才卖出旧房,则需要缴纳个税。

2.问:我目前只有一套住房,近期想换套更大点房子,但不可能是先卖房、再租房,然后再去买房。如果自己先买了房,那卖房的时候会不会被.税务部门当作是出售第二套住房?

答:只要确实所卖房屋是唯一生活用房,且买房、卖房行为是在1年之内完成,能享受相关的免税政策。退税按情况而定,卖大买小还是卖小买大,前者是部分退 税,后者是全额退税。例如:你卖出一套价格为50万元的房子,一年内买进一套40万元的房子,假如当初缴纳的纳税保证金为20000元,则退税金额为40 +50x’20fX~-16000元,即后购房价除以前售房价,再乘之前缴纳的纳税保证金后的金额就是你的返税。如果你卖出一套价格为50万元的房子,一 年内买进一套为80万元的房子;则可以全额退税。

外地有房,卖房要不要缴个税?

1.问:我在南京本地拥有一套住房,在上海也买了房子。现在想把南京这套房子卖了,能亭受到免税的优惠吗?

个税征收细则中规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,才能免征个人所得税。一些房主不仅在南京本地拥有住房,在外地也买了房子。虽然他们当中很多房主在南京的房子已经满5年,但这明显与“家庭唯一生活用房”不符。

但是,目前南京个税征收只针对一地住房,即目前只对本市的房屋产权信息进行采集。如果只在南京登记有一套住房,且自用达5年以上,不论在外地另有几处房屋产权,都可享受个税征收优惠免税政策。

2.问:我家装修发票已经找不到了,怎么办?

答:提供不了装修发票的,不能扣除装修费用。而支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额,并且发票土所列付款大姓务必须与转让房复产权人一致–如果当初没有给发票,建议您可以去装修公司补张发票。

ZT:选购二手房十八项注意

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:33 am

选购二手房十八项注意


想要在二手楼市中淘金的朋友,选购二手房屋时可要擦亮眼睛,牢记以下十八项注意:

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了 空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以 及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及 布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

除此之外,还要了解:

十、产权。原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同 一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产 权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价?通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行?代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项? 是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手 房?

十六、选择什么样的代理行?可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

September 20, 2006

ZT: house bubble vs Internet bubble

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 11:55 pm

housingbubble2.jpg

September 18, 2006

401k education

Filed under: stock, Uncategorized — manoftoday @ 9:05 pm

very neat

http://apps.nasd.com/investor_Information/Smart/401k/investingstrategies/inv2_1g.html

September 15, 2006

cash statement in picking stocks

Filed under: financial statements, stock, Uncategorized — manoftoday @ 6:22 pm

1)cash statement is the most reliable information without manipulation.we are interested in free cash flow:

operation cash flow //from operating activity (1)
-income tax benefits because exercising stock options;

– (deferred tax) //because deferred tax is not a true inflow of cash . however, company has to pay the tax in the end ultimately. since deferred tax is a negative number,this will be added back to wash out its effect.
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true operation flow

– cap ex

– one time payment

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free cash flow

thus, we can compare free cash flow year by year.

2)quality of earning. QE ration

QE = (net income – free cahs flow)/ averaged total asset.

averaged total asset = (last year’s total asset + this year’s total asset) /2

QE <0.03 indicates good .

3)PEG ratio

P/E ration / growth ration = PEQ

  • 0.50-0 buy
  • 0.50-0.65 lookto buy
  • 0.65-1.00 watchor hold
  • 1.00-1.30 look to sell
  • 1.30-1.70 consider shorting
  • over 1.70 short

September 13, 2006

ZT:国内的房地产

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 9:22 pm

标  题: 国内的房地产

以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结
楼住着。
一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你
的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起
个名堂叫做 -公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的
钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿,
叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!

过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对
地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫
做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去,
可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家
丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。

又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值
钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅,
拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔,地主说:长工们不干怎么
办?谋士说:咱给他们钱多点儿,起个名堂叫货币化安置,咱再到咱们的猪圈旁
边建房子,起个名堂叫经济适用房,给他们修个马车道让他们到那边买房住,地
主说:他们钱不够怎么办?谋士说:从咱家的钱庄借前给他们,一年6分利,咱
这钱还能生钱崽,又没风险,地主又实行了,长工们拿到钱,地主的经济适用房
到现在才建了一间,长工们只好排队等房子,直到现在,还等着呢

于是,长工们开始闹事了,地主有点慌,忙问谋士怎么办?谋士说:赶紧通
知长工们,房子要跌价了,别买了,租房住吧,正好把我们的猪圈租给他们,结
果,这么多年后,长工们的钱全没了,还在租房住,直到永远 。

September 7, 2006

real estate map in shanghai

Filed under: real estate — manoftoday @ 11:14 pm

shanghai real estate map

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