life ideas

April 19, 2007

[CJPT]以卖烧饼的故事 来描述股市

Filed under: investing, real estate, stock — manoftoday @ 7:02 pm

有一个故事,来看看能不能解答你的疑问。

假设一个市场,有两个人在卖烧饼,有且只有两个人,姑且称他们为烧饼甲、烧饼
乙。

假设他们的烧饼价格没有物价局监管。

假设他们每个烧饼卖一元钱就可以保本(包括他们的劳动力价值)

假设他们的烧饼数量一样多。

——经济模型都这样,假设需要很多。

再假设他们生意很不好,一个买烧饼的人都没有。这样他们很无聊地站了半天。

甲说好无聊。

乙说好无聊。

看故事的你们说:好无聊。

这个时候的市场叫做很不活跃!

为了让大家不无聊,甲对乙说:要不我们玩个游戏?乙赞成。

于是,故事开始了。。。。。。

甲花一元钱买乙一个烧饼,乙也花一元钱买甲一个烧饼,现金交付。

甲再花两元钱买乙一个烧饼,乙也花两元钱买甲一个烧饼,现金交付。

甲再花三元钱买乙一个烧饼,乙也花三元钱买甲一个烧饼,现金交付。

。。。。。。

于是在整个市场的人看来(包括看故事的你)烧饼的价格飞涨,不一会儿就涨到了
每个烧饼60元。但只要甲和乙手上的烧饼数一样,那么谁都没有赚钱,谁也没有亏钱,
但是他们重估以后的资产“增值”了!甲乙拥有高出过去很多倍的“财富”,他们身价
提高了很多,“市值”增加了很多。

这个时候有路人丙,一个小时前路过的时候知道烧饼是一元一个,现在发现是60元
一个,他很惊讶。

一个小时以后,路人丙发现烧饼已经是100元一个,他更惊讶了。

又一个小时以后,路人丙发现烧饼已经是120元一个了,他毫不犹豫地买了一个,因
为他是个投资兼投机家,他确信烧饼价格还会涨,价格上还有上升空间,并且有人给出
了超过200元的“目标价”(在股票市场,他叫股民,给出目标价的人叫研究员)。

在烧饼甲、烧饼乙“赚钱”的示范效应下,甚至路人丙赚钱的示范效应下,接下来
的买烧饼的路人越来越多,参与买卖的人也越来越多,烧饼价格节节攀升,所有的人都
非常高兴,因为很奇怪:所有人都没有亏钱。。。。。。

这个时候,你可以想见,甲和乙谁手上的烧饼少,即谁的资产少,谁就真正的赚钱
了。参与购买的人,谁手上没烧饼了,谁就真正赚钱了!而且卖了的人都很后悔——因
为烧饼价格还在飞快地涨。。。。。。

那谁亏了钱呢?

答案是:谁也没有亏钱,因为很多出高价购买烧饼的人手上持有大家公认的优质等
值资产——烧饼!而烧饼显然比现金好!现金存银行能有多少一点利息啊?哪比得上价
格飞涨的烧饼啊?甚至大家一致认为市场烧饼供不应求,可不可以买烧饼期货啊?于是
出现了认购权证。。。。。。

有人问了:买烧饼永远不会亏钱吗?看样子是的。但这个世界就那么奇怪,突然市
场上来了一个叫李子的,李子曰:有亏钱的时候!那哪一天大家会亏钱呢?

假设一:市场上来了个物价部门,他认为烧饼的定价应该是每个一元。(监管)

假设二:市场出现了很多做烧饼的,而且价格就是每个一元。(同样题材)

假设三:市场出现了很多可供玩这种游戏的商品。(发行)

假设四:大家突然发现这不过是个烧饼!(价值发现)

假设五:没有人再愿意玩互相买卖的游戏了!(真相大白)

如果有一天,任何一个假设出现了,那么这一天,有烧饼的人就亏钱了!那谁赚了
钱?就是最少占有资产——烧饼的人!

这个卖烧饼的故事非常简单,人人都觉得高价买烧饼的人是傻瓜,但我们再回首看
看我们所在的证券市场的人们吧。这个市场的有些所谓的资产重估、资产注入何尝不是
这样?在ROE高企,资产有高溢价下的资产注入,和卖烧饼的原理其实一样,谁最少地占
有资产,谁就是赚钱的人,谁就是获得高收益的人!

所以作为一个投资人,要理性地看待资产重估和资产注入,忽悠别人不要忽悠自己
,尤其不要忽悠自己的钱!

在高ROE下的资产注入,尤其是券商借壳上市、增发购买大股东的资产、增发类的房
地产等等资产注入,一定要把眼睛擦亮再擦亮,慎重再慎重!

因为,你很可能成为一个持有高价烧饼的路人

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April 18, 2007

ZT:一个中产阶级国人:我为什么没在美国买房

Filed under: finance, investing, real estate — manoftoday @ 10:15 pm

最近,美国房地产市场看跌,房地产贷款大有崩溃之势,此间受影响最大的就是所谓“房奴”。有人预计,可能有200万“房奴”将丢掉自己的房子。美国“房奴”的命运,值得中国购房人警惕。

我是2004年找到工作,并搬到房地产最紧俏的城市之一波士顿。 按一般规矩,有家庭,有稳定的工作,就该买房子了。2004年,也正是房地产蒸蒸日上的黄金时刻,我跟着潮流,也一度想买房子。最后自己算算账,没有上这条船。我在想,为什么这么多美国人愿意买房呢?

首先,房子和其他商品不同。买一辆车,开十几年价值就成了零。买栋房子,自己“白住”几十年不算,等出手时,价值还可能翻番。一个波士顿地区的居民告诉 我,她那房子,几十年前买的时候才8 万美元,如今至少价值50万美元。一些关于致富捷径的书也都众口一词:拿了工资,第一件事情就是买房子,这是最好的财产保值增值手段。

第二,没有房子的人,生活费用随着房价日日见高。有房子的人,则坐在家里看着自己的资产不断升值。我刚找到工作时就有这个心态。看着别人的房子值 五六十万美元了。人家越富,自己越买不起房,能不着急吗?所以想趁早买栋房子。第三,利用人们的这种心态,一些贷款公司乘机而入,为买不起房子的人提供新 型的“次级贷款”(subprime)。这种贷款不要求首付,前几年低息,每月支付很少。但过了这几年,利息一下子提到超高。这些公司的算盘是,先给你钱 让你买,几年后利息一下子提高,你支付不起,房子拿来拍卖,看房价的涨势,那时房子更值钱。作为买方,也是同样的算盘:我30万买栋房,知道自己付不起。 但三四年后到了利息陡升时,就把房子卖40 万,最后还是赚了。总之,买房不会亏。

第四,所谓“美国梦”,主要就是拥有自己的房子。布什还不停鼓吹要建设一个“所有者的社会”。这种意识形态,认为“美国梦”人人有份。看人家有房子,自己当然也要有。

所以,买房时从众心态最重。特别是受教育低、缺乏推理换算和计划能力的人更是如此。我们附近有一对黑人夫妇,奋斗几年,才攒了5000块,竟买了栋30多万的房子。另一个单身母亲,是个残疾,一个月收入不足2000美元,也买了栋房。如今都陷在债务里不能自拔。

我2004 年时走进银行,说我考虑买房,但工资实在不够,希望对方估量我能贷款多少。对方一算,竟有资格贷款几十万。我吓了一跳:埋头一算,贷这么大一笔款,我一个 月工资的80%全得进去,怎么可能?拿来细账分析,这才看出问题:买房的第一个道理,是支付房租等于白扔钱,不如买房子分期付款,30年付完后,房子是自 己的,是给自己买了财产。稍微一分析,就发现这个算法有问题。我现在租的房子每月仅1300美元。同样规模的房子,当地至少要40万。按最传统的方式,首 付20%,然后30年分期付款,每月的账单是2000块以上。再看细目,这2000块中,只有300多是还本金。另外将近1600~1700是利息,比房 租高多了。况且,还要加 300美元左右的房地产税。如此比房租多出600以上。那些信誉不好,没有首付的,扛的利息可能达百分之十几,一个月还接近3000,有2000多是利 息。买房后你还得维修,又是一笔开支。而如果把这些比租房多出来的消耗投入股市,30年下来收获会大得多。

我最后告诉他们,我不买了。他们说: “房价每年上涨10%呀!”我说:“没准会下跌10%呢。”他们嘲笑说:“谁给你的这个主意?”我说:“看看这些房子,不是百万富翁,谁买得起?你再到大 街上看看,有几个百万富翁?”我当时的想法很简单:现在1300租个很大的房子,生活过得去,不要没事找事。现在呢?我们这地方的房价,也快跌10%了。

中美情况不一样,但不是没有可借鉴之处。如果你收入中等,买不起房,生活暂无大问题,就不要没事找事。没房子未必比有房子的过得差。归根结底,你要算的是 每个月为房子花多少钱,一切看租购的比价而定。在美国有些地方,房价奇低,买房的分期贷款,每月比房租还少,这样当然应该买房。反之,就不要自找罪受。

八种常见促销手段里的圈套

Filed under: investing, real estate — manoftoday @ 9:42 pm

时下,各种房展会接踵而至,楼市广告铺天盖地,房产开发商们使出浑身招术纷纷推出各种促销计划,目的就是吸引购房者持币等待的眼球,拨动观望者渐渐麻木的神经,以谋打破市场僵局,提高销售速度。

促销本身无可厚非,但面对开发商们由简单变复杂、由平淡变出奇的促销方式,购房者与半年之前的状况相比,尤其是经历了房屋买卖难与易两重天之后,似乎又 重新回到久违的“做皇帝”的感觉。表面上,现在的“万变促销”与上世纪90年代中期似曾相似,但由于市场背景、环境和特点不同,许多方面却有差异,广大购 房者应多长个心眼,多留点神。

记者近日走访了沪上专业处理房地产纠纷的律师们,请他们就现在几种常见的促销方式,结合曾经处理过的案例作深入浅出的读解和善意的提醒,为的是引导广大购房者不要被促销所诱,有效规避风险。

促销之一:降低首付

个案操作:某楼盘推出首付10%,在正式签合同之前,先订三方协议,由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20%的款项,再去办七成按揭。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,从表面上来看,降低了首付款,可帮助一时手头现金不多,但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时,大 多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲,银行要求购房者有一定自由资金(比如不低于30%)才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增 加,因此,银行将会对购房者的资信要求比较苛刻,有可能会出现购房者获得的贷款不足,因此,提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时,应当注明一旦贷款不 足的处理方式。另外,购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定买卖合同,在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。

促销之二:返还差价

个案操作:某开发商承诺,在某时段购买某楼盘,以后若楼市价格下滑,愿向购房者以现金返还差价损失。

律师提醒:上海市东方正义律师事务所李亚慧律师认为,房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑:首先注意是否将“返还差 价”等承诺写进了合同,如没有明确约定,应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷,购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同,在以后的操作中仍会存在 问题,如差价损失以何标准来确定?同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别,其市场价值的定位会随着时间而发生变化,差价损失的计算依据又是什 么?三是差价损失的计算期限有无时间限制?若没有,这对开发商的约束力度会大大降低。若有,由于市场千变万化,会产生许多不确定因素,是否会得到法院的支 持也是不确定因素。

李律师建议购房者,若签这种合同,除了以上考虑外,在与开发商作明确约定时,还应就返还差价的具体履行标准作详细约定,只有约定得越详细才越具有可操作性。

促销之三:无理由退房

个案操作:某开发商表示,两年内购房者如要退房,公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时,购房者的房款还将获得5.8%的年利率。

律师提醒:上海市申房律师事务所孙洪林律师认为,对于购房者来讲,“无理由退房”风险与利益同在。首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差 上丧失了自由。其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?相关的税费、保险费的支出如何退 还?若退房时,房屋已交付,装修费、契税等费用谁承担?此外退房中,开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商,这给“无理由退房”加上了个“有理 由”的时间。而且在退房期间,房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。

上海联业律师事务所王展律师认为,购房要看中品牌开发 商,对于项目公司开发的楼盘,要谨慎看待这种承诺。若签这样的合同,他建议购房人的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户,该资金专门用于担保两 年后退房时房款和利息的支付。而在两年内,开发商无权动用这笔资金,并且,开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上,开发商应在约定 的期限内退还房款及利息。

促销之四:延期付款

个案操作:某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30%的首付款,余下的款项待交房时再付清。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本,但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的 话,建议购房者在与开发商签约时,应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的,若房产开发商交房时购房者银行贷款不 足,买卖双方之间势必会引起纠纷。另外,还需要提醒广大购房者的是,应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记,以保护自己的权益。

促销之五:购房保价

个案操作:某楼盘推出购房保价,承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。

律师提醒:上海联业律师事务所王展律师认为,按照这个承诺,消费者买房后一定期间内,若房价下跌开发商应补偿差额,但怎么补法?购房人说房价每平方米下 跌了1000元,而开发商不认可又怎么办?且房价以哪天为准?万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房,购房人要求退房,那么该按什么价格进行退款和赔 偿呢?王律师建议,若参与购房保价,一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体;二要明确开发商补差的时间和违约责任;三要明确开发商在合同中 违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数,是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价;四要开发商最好有一笔资金,作为补差资金来源的担保。

促销之六:送保楼金

个案操作:某套房屋卖100万元,承诺每年以10%-12%的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后,即送总商铺款27%的养铺金。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前,有的开发商承诺购房者购买后立即支付,有的则答应分期支付共两种形式,在现实中以后者居多。

杜律师提醒广大购房者,如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话,要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保,事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是,购房者还应三思而行,谨慎待之。

促销之七:返税购房

个案操作:开发商承诺,如购买140平方米以上的户型,只须缴纳2%的契税,上调的契税可以在房价中返还。

律师提醒:上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为,根据有关政策,140平方米以上房屋属于非普通住宅,购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契 税上,今后可能开征的保有税(如物业税)和转让税(土地增值税、营业税、个人所得税等)均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待,故这个承诺对今后来讲, 不确定因素较多,风险也较大,购房者对此应作好充分的思想准备。

促销之八:购房送车

个案操作:某开发商承诺,凡购买某别墅,即赠送购房者某名牌轿车一辆,还附带牌照。

律师提醒:上海市捷华律师事务所张吉力律师认为,“买房送车”是个美丽的陷阱,若双方约定不明极易产生纠纷。他举例,今年5月黄金周期间,蒋先生看到某 处“买别墅送宝马”后激起消费冲动,草草地在订购协议上签了名,并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题,条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条 款”,他根本没看过预售合同。第二天,蒋先生赶到售楼处看了预售合同后,才知道这条件是“所赠宝马车型号待定,交付地点由甲方指定,交付时间为甲方交房后 一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及,后经朋友帮忙,才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。

张律师提醒,购房者对“购房送车”要冷静对待,对所送的车应当以明确条款约定,如是什么名称、规格(型号)、数量、价值,何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚,对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。

November 6, 2006

ZT:mortgage fraud?

Filed under: real estate — manoftoday @ 4:03 am

http://money.cnn.com/popups/2006/fortune/fraud/index.html

Are you at risk for mortgage fraud?

The real estate market has never offered such opportunity for graft. Here’s how it works.

By Marcia Vickers, Fortune senior writer

Since the housing market started to soar in 2001, mortgage fraud has become the fastest-growing white-collar crime, according to the FBI. Last year, crooks skimmed at least $1 billion from the $3 trillion U.S. mortgage market.

Now that the market is slowing, fraud is only rising. As business dries up, there’s increasing pressure on lenders, brokers, title companies and appraisers to be profitable. That means loan and title documents aren’t scrutinized as carefully as they might be, and courts can’t keep up with the volume of paper. Then there’s the mad rush by many to sell, particularly by people who paid high prices for homes, and suddenly can’t afford the mortgages.

It’s like a tasting menu for con artists, so tempting that in some cities drug dealers have turned to mortgage fraud. Here are three types of mortgage fraud and how they work.

 

1)

Rent-to-steal

Say you’re advertising to rent your home or investment property. A renter shows up who seems to have all the right documentation to qualify. It’s a deal! The monthly rental checks start coming in on time. But behind your back, the renter (using an alias with fake or stolen identification) goes to the local court and files a false “satisfaction of loan” document complete with your forged signature, forged bank officers’ signatures, and bank seals. This shows that the property is now “free and clear”- that is, there are no outstanding mortgages on it.

Now the renter/ con artist is able to go to lenders and take out new loans on the property-often taking out several, practically simultaneously, in your name. Suddenly your renter vanishes and three or four banks are claiming title to your home.

 

2)

Straw-man swindle

Con artists use a “straw man” or “straw buyer” to purchase a property. A straw buyer is usually someone fairly unsophisticated who has passable credit. Often straw buyers are told by the huckster-a mastermind who uses a false identity and typically poses as a sophisticated investor-that they’ll get a nice chunk of money if they go in on a plain-vanilla business transaction with him.

The straw buyer gets a mortgage on the property. Then the straw buyer signs the property over to the huckster in a quitclaim deed, relinquishing all rights to the property as well as the underlying mortgage. The straw buyer gives the huckster the mortgage proceeds, taking a small cut-usually 10 percent-for himself. The huckster doesn’t make any mortgage payments and often even pockets rent from unsuspecting tenants until the property falls into foreclosure. Usually the straw man, not the mastermind, is arrested for fraud.

 

3)

The million-dollar dump

A con artist looks for a low-end, rundown house for sale. He approaches the seller and says he’s willing to pay the full asking price-but only if the seller will do him a small favor. See, the buyer needs a bigger mortgage than the house is worth. So if the owner agrees to relist the house at, say, triple the price, then the buyer can apply for a bigger mortgage.

The swindler often tells the homeowner not to worry-he wants to use the extra mortgage proceeds to fix up the house. The seller usually heartily agrees: He’s getting the full price … and besides, wouldn’t it be nice to have the place fixed up? The swindler, using a false identity, takes out the supersized mortgage, pays the seller, and pockets the remainder. The house usually ends up in foreclosure.

 

The Bonnie & Clyde of mortgage fraud

For the better part of the past decade, master con artist Matthew Bevan Cox has stalked his prey through MLS (multiple listing service) real estate ads. Authorities suspect he has stolen at least $15 million through fraudulent mortgages, although the figure could be much higher. His victims have been forced to pay tens of thousands of dollars to lawyers to save their property from foreclosure on unpaid fraudulent loans.

In “Real Estate Scammers” Fortune senior writer Marcia Vickers chronicles the six-state crime spree in which Cox enlisted Rebecca Marie Hauck after they met on Match.com. Read the story.

October 9, 2006

ZT: Real estate on the web

Filed under: real estate — manoftoday @ 6:34 pm

http://www.lifehacker.com/software/top/technophilia-real-estate-on-the-web-205223.php

September 27, 2006

ZT:为什么房价能够不断攀生?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 9:58 pm
标题: 为什么房价能够不断攀生?  

为什么房价能够不断攀生?为什么房地产商敢喊出根本没有消费市场的冲天房价?答案非常简单,因为有一个无论房价多高、无论房屋多少,均“照价付款”、“全部笑纳”的天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。
按照国家规定,只要购房者首付20%的购房款(现在改为房屋面积超过90平方米者首付30%),银行将支付其余80%的购房款给房地产商。因此,房地 产商只须将想要获取的巨额利润与开发成本(包括土地、建安、税费等)相加后除以0.8即可(首付30%的房屋除以0.7或者把由房地产商替购房者支付的 10%首付款与利润及开发成本相加后除以0.8,使真正的购房者仍然只须支付20%的首付款)。如:
假定房屋开发成本每平方米2500元(除北京、上海等少数城市的黄金地段外,其余城市的房屋开发成本鲜有超过每平方米2500元),如果房地产商每平 方米想要获取的利润是2500元,则:(开发成本2500元/平方米+利润2500元/平方米)/0.8=6250元/平方米,即房价须定为6250元/ 每平方米;
[延伸阅读]
一纸契约背后的酸甜苦辣!
如果更贪婪的房地产商每平方米想要获取的利润是16700元/平方米,则:(开发成本2500元/平方米+利润16700元/平方米)/0.8= 24000元/每平方米,即房价须定为24000元/平方米(如上海“申江名园”,同一地点,房价从每平方米6000元直涨到每平方米24000元)。
你可能要问:房地产商将房价定的这么高,谁买呢?
答案很简单,有一个天字号“愚蠢购房者”(其实并不蠢)——银行。因为银行将按照房地产商自己制定的房价的80%向房地产商支付购房款!
如上例中,一套100平方米房屋的开发成本是25万元,贪婪的房地产商想从此套房屋获取暴利167万元,因此该套房屋的售价应该是192万元,然而,他并没有将该套房屋的售价定为192万元,而是将售价定为240万元(即每平方米24000元)。
他先搞一个“假按揭”:找一个虚假“购房人”,做一个该假“购房人”已付20%首付48万元的假购房合同,然后以该假“购房人”的名义向银行申请房 贷,并在只对房地产商落实“提高效率,优质服务”的银行的“大力协助”下,迅速从银行获得80%的房贷192万元(通常仅需一周左右),使一套100平方 米房子瞬间获取暴利167万元!
[延伸阅读]
从打工妹到百万富姐
你可能又要问:虚假“购房人”总是要每月向银行还贷的,那如何办?
不用“担心”,房地产商通常会从银行套出的房贷中,拿出一小部分资金,作为每月向银行还贷的“解套期”流动资金(即用所骗贷的银行的钱向银行还贷)。 而此时也正是房地产商的“解套期”(所有的“骗购”宣传将达到高潮),因为他须找一个“冤大头”,找一个真正的购房者替他向银行还贷,更重要的是真正的购 房者还将向房地产商支付另外的20%的购房款48万元(这是超出房地产商期望的额外暴利)。
你又要问:如果在“解套期”中,由于虚高的房价和购房者的理智,房地产商并没有找到替他“解套”的“冤大头”,那如何办?
如果房地产商使尽各种花招,始终没人上当而没能“解套”(遗憾地是,总会有人上当,成为“房奴”),而且被拿出来用于向银行还贷的“解套期流动资金” 已用尽时,则房地产商就会果断地使出“最后一招”——“断供”(尽管他们银行的朋友一再叮嘱,“不到万不得已,千万别出此招”)!此时,银行将通过法院收 回房屋的全部所有权,成为货真价实的“购房人”和“房东”!!
你可能要问:银行收回房屋后如何办?
收回房屋全部所有权后,银行会将房屋作为二手房进行拍卖,一个众所周知的结果是银行通常无法收回所贷出的本金。而对于无法收回的本金(即大众存款),银行创造性的称其为“呆帐”或“不良贷款”。
你又要问:银行如果产生“不良贷款”怎么办?
你如果办一个企业,因决策失误造成亏损,那你只能是继续“掏腰包”投资或“关门倒闭”,但银行不需要对自己造成的损失负责!因为我们国家发明 了一种叫做“不良贷款剥离”的“银行解套法”。银行如果产生“不良贷款”,可通过所谓的“剥离”,而直接转移给专门为了“银行解套”而设立的华融、东方、 信达、长城等四大资产管理公司(四大资产管理公司无偿接收银行的“不良贷款”,然后廉价抛售或核销),银行既不需要以其利润弥补“不良贷款”造成的储蓄款 亏损,更不需要“掏腰包”,以其自有资产弥补“不良贷款”的亏损(注:1999年“剥离”不良贷款1.4万亿元,其后每年又不断对新老不良贷款进行“剥 离”,至2005年累计又剥离不良贷款约1万多亿元,目前又有待剥离不良资产约1.2万亿元)。
[延伸阅读]
恋爱就像长期租房 结婚就像买套新房
正因为银行不需要对自己造成的“不良贷款”负责,使银行可以肆无忌惮向房地产商大肆贷款——反正造成“呆帐”时,只需“大笔一挥”,勾销即可!
上有政策支持“房贷”,下有房贷产生利润,而且靠房贷赚取的利润又不必拿去弥补房贷本金的损失,这样的“无本万利”,100%稳赚不赔的生意,哪个银行不抢着做啊!
更重要的是,房地产贷款是银行可以按照贷款人自己信口胡扯的抵押物价值(即房地产商虚构的房屋价值)向个人及私营企业大规模发放贷款的唯一通道——即:大众资产可以通过极其荒唐、拙劣的骗贷手法,被合法、迅速地大规模转移至极少数人手中的唯一通道!
(真的无法想象,那些最精明的银行专业人士,居然对如此简单且人尽皆知的骗贷手法视而不见?!也许是这个“金融大挪移”的过程太“引人入胜”了,以至于沉浸在“机不可失,时不再来”的乐趣中?)
[延伸阅读]
开发商为房价疯涨付代价
请看一下银行发放房贷的速度,想象一下银行“成就”了多少个“亿万房地产开发商”:
1998年房贷总额426亿元;
1999年房贷总额1358亿元;
2000年房贷总额3377亿元;
2001年房贷总额5598亿元;
2002年房贷总额8258亿元;
2003年房贷总额11780亿元;
2004年房贷总额16000亿元;
2005年房贷总额急升至49100亿元;
2006年仅仅上半年,房贷总额已达34000亿元!
——银行着急的说:“赶快成立房地产公司,你可以不费吹灰之力,在我们的帮助下,合法地抢走我们保管的钱!但记着一定要把房贷利息这个蝇头小利给我们留下,这是我们的利润”;
——银行内的腐败分子(如果有)更着急:“赶快成立房地产公司,在我的帮助下,你能够抢更多的钱!反正我们银行(包括国家)也没有规定一次可以抢多少钱!!”
虚拟对话:
房地产开发商说:“按照您的旨意和英明策划,我们已经顺利地完成了贷款买地、建房等“空手套白狼”N部曲,在此期间,我们按照现代化的科学管理,将我 们所开发的这个10万平方米住宅小区的开发成本成功地控制在了每平方米不到2000元,我准备按每平方米10000元的价格销售,从银行抢出8亿元,扣除 2亿元开发成本,我们至少可以赚6亿元!”
腐败分子说:你脑子有病啊,我们忙活了这一、二年,动用了我多少关系,多少人等着分赃,只赚6亿元?!你知不知道像这种在银行的帮助下,个人可以大张 旗鼓地合法抢劫银行的机会是千载难逢、万年不遇呀,给我至少按每平方米30000元的价格销售,从银行至少抢出24亿元!但是,要注意抢的有技巧,先不要 一下子从银行将24亿元全部抢出,要密切注意其它“抢钱同行”的动向,一旦我们推出的30000元的价格被其它“抢钱同行”持续“接力”炒高,我们将按被 “抢钱同行”炒高的房价从银行少量套现并继续炒高,只要我们与“抢钱同行”的炒高步伐保持一致,高度团结,心往一处想,劲往一处使,我就不信每平方米11 万元的房价只能在它上海出现?!!我相信在各“抢钱同行”心照不宣的共同努力下,我们最终能按照每平方米超过10万元的价格从银行将钱抢出!!!
银行内的腐败分子说:“人有多大胆,地有多高产”!XXXXXX万亿元现金早已装箱完毕,随时恭候诸位来抢!>
现在你明白了:
1、现在所谓的“房价”,根本是与房屋价值毫不相干、由“抢钱一族”任意捏造出来的数字,是“抢钱一族”为了从银行抢出更多的钱,而玩弄的数字游戏。千万不要为任意抬高的所谓“房价”付首付,使自己沦为为房地产商“解套”的“房奴”。
2、只要国家规定银行贷款不能超过房地产开发成本。如:银行贷款不能超过房地产开发成本的80%,而不是“抢钱一族”随意捏造的“房价”的80%(这 样也将大大降低大众储蓄金所面对的风险),则“抢钱一族”就无法通过玩弄“房价数字游戏”而随心所欲的大肆抬高房价,使银行变成“照价付款”的天字号“购 房者”。
同时,国家发布房地产开发成本,让大众监督银行(事实上,福州市物价部门已尝试公布了福州市的房价成本清单,浙江、江苏两省也有意跟进,但最终难敌众“抢钱一族”强大的操控力,刚一出世,即被扼杀于襁褓中)。
当然,而为了防止“抢钱一族”虚列房地产开发成本,国家须规定相关建材的最高限价。否则,“抢钱一族”为了继续抢钱,必定与建材供应商相勾结,那时,我们将见识到1万元一吨的水泥、10万元一吨的钢筋!
另外,值得注意的是,掌控万亿元公积金房贷的同志们也对自己远远落后于银行同行们状态十分不满,个别同志甚至对某些银行同行通过“开门揶盗”而改变了 生活质量十分眼红。为了吸引“抢钱一族”的注意,也为了表示自己乐意“被抢”的诚意,掌控公积金房贷的同志们开始“自废武功”,积极地将各种“防抢措施” 逐一废除,并将“可被抢总额”不断提高,以期尽快在“被抢游击战”中取得优势(因其规模尚无法与掌控数十万亿元的银行相抗

September 25, 2006

ZT:如何做好小户型的大文章?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 7:36 pm


如何做好小户型的大文章?

随着“9070”政策的落实,90平米以下小户型将成 为今后住宅的主力产品(套数比将达80%许),那么如何更好地顺应此趋势?对此,当前有两种思潮,一是过于推崇日本和香港的小户型,二是极尽一切办法增加 使用空间,于是塔楼、凸窗大被看好。个人认为:日本小户型过于琐碎,缺乏大气感,不太适合中国人;香港地处北回归线以南,采光要求低,代表性不强;塔楼降 低了居住的舒适性,凸窗加大了能耗,背离了“9070”政策的初衷,并不足取。

因此,笔者主张对于小户型的设计应坚持两个前提:一是决不 以加大能耗和居住降低舒适性为代价;二是应该尊重自己民族的文化特点和使用习惯。基于此,笔者认为应把握好三个方面,可概括为:房型设计是关键,要收放有 度;装修布置是补充,要简洁合理;家居习惯是辅助,要顺应趋势。其中,房型设计是重中之重,可从五点入手:

其一,力求宽绰有余。

苏 东坡论书曰“小字难于宽绰而有余”,如何突破难点将小户型设计得“宽绰有余”?笔者认为宜注重三点:一是设计中避免过多的斜线和弧线,尽量使房间方正大 气,二是充分利用阳台和窗户,营造出中国画“气眼”的效果,以强化心理上的通透感;三是不要过于追求功能区域的“五脏俱全”而使室内显得太局促。

其二,调整房间结构。

除二室二厅和三室一厅(餐厅并入客厅)外,还可设计出“2+1”房型,以便于业主在需要时通过薄墙或幕帘分隔增添一个房间。三室中主卧宜在15平米许,次卧宜在10平米许,另外一室多作儿童房或书房,宜在8平米许。另外,两卫过于浪费,应首先考虑减掉一卫。

其三,缩减富余空间。

由于平板电视的普及,主卧面宽可从3.6米减到3.1米许,客厅的面宽可从4.2米减到3.6米许;但没必要用淋浴缩减掉浴缸,毕竟现代人劳累一天后更需泡一个热水澡;另外,为便于空气流通,总进深最好符合小于14米的健康要求。

其四,用足做精阳台。

阳台是感受开阔和舒畅的地方,且只算一半面积,所以笔者主张用足做精,并建议做3个不同分工的阳台:客厅配相对宽大的观景休闲阳台,可摆放小凳盆花等;主卧配“一步式”晾晒阳台,以避免在客厅阳台晾晒内衣裤的不雅;厨房或餐厅配1-2平米的工作阳台,以便洁污动静分离。

其五,设法增加空间。

途径有三,一是减少室内分隔墙厚度,这要求内墙尽量不承重;二是增设壁橱作为贮藏空间,尤其是杂物较多的厨卫;三是所有窗户尽量齐外墙,以增大室内空间(笔者不主张做凸窗)。另外,开放式厨房虽可增加空间但因不大适合做中餐,所以要慎用。

关于装修布置,宜注重三点:

一 是装修时室内的色彩搭配要清爽、淡雅、谐调,不可太多、太艳、太杂;同时灯光的选用和配置也要柔和、简约。二是减少家具的“层次”,避免“高低错落”;建 议将大型柜子靠墙做成“顶天立地”的“壁柜”,这样不但增加了贮藏空间,而且简洁整齐,还免去了柜顶的保洁工作;其它家具则尽量在1米以下。三是可选择有 轮子或可折叠的家具,以便于临时挪用空间。

关于家居习惯,宜调整三点:

由于室内空间变小,业主的居住习惯也应做出调整, 主要有三点:一是及时处理掉没用的东西,如家电纸箱、旧家具、多年都不穿的衣物等;二是不要大量采购囤积物品,当前商品极大丰富,没必要把家当仓库,存放 两三年都用不上的大体积物品;三是在家中待客时,一次性请客不要太多,宾主双方不要超过8到10人,以避免人多拥挤。

ZT:日本式泡沫:中国的实情与假象

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:51 pm

日本式泡沫:中国的实情与假象

 

 

“上百万人从事房地产买卖,人们花超过自己年收入10倍还多的钱买房子,向银行贷款。周末,到处 是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见。人人相信:不动产投资一定赚钱,土地价格只能涨不会跌。到最后,人们好像患有‘自我强迫症’,强迫自己加入买 卖,觉得大家都在做,自己不做是不是太傻了。买房的人,眼睛眨都不眨,不像买,像抢。地
价与房价,就这样被催促着越涨越离谱。”

如果不明确地告诉你,这段话是日本丸红商社地产业务负责人井坂忠明,在2006年8月10日,关于1980年代日本经济泡沫膨胀情境的描绘,你是否以为,这是一个中国人对最近几年北京、深圳、杭州的讲述?

本报记者在日本采访时发现,莎士比亚的名言时常适用于此时中国和彼时日本的比较:只要换上你的名字,这里说的正是阁下的故事。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松,读完《拯救日本-泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》后说,“如果把文章中的主人公更换成一位中国银行家的名字,原来关于日本银行界的叙述,几乎可以不用作大的调整就可以基本适用于中国。”

越来越像的泡沫

“中国房地产的风险都集中在银行业,这一点与当年的日本非常相似。”日本银行官员福本智之说。

他的观点代表了一部分日本经济学家的看法。

虽然中国中央银行对银行资金流入房地产,已经保持了高度的警惕,并动用了一连串控制信贷的手段,但部分注重中日经济比较的日本经济学家,还是坚定地认为,相当多数量的银行资金流入了房地产。

“泡沫时代”的日本也是如此,商业银行的资金,直接或间接地大量流向房地产领域。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁说,尽管中国房市的资金渠道与日本不完全相同,但是这种倾向值得注意。国外流入的资金和国内的“炒房团”投机房地产的行动,无不隐含着泡沫的危险。

福本智之说,现在的中国和1980年代的日本一样,股市规模不成气候,企业大多依靠间接融资,银行的钱,不是流入股市,就是进入房市。

返顾1980年代日本泡沫的生成,另一位日本经济学家今井健一,将之归因于大城市房地产不断升值的理论。这个理论在当时闹得轰轰烈烈,与现在的中国大城市房产开发的理论异曲同工,两者都认为大城市面临结构性的开发机会,所以房产会长期维持升值。

今井相信,这种理论确实符合中国国情,不像当年的日本那么脱离实际。虽然中国资产市场不如当年日本股市、房市那样疯狂,但中国经济学家依然感觉,今年3 月以来一路走高的股市,颇似当年的日本股市预期。房地产市场也一样。去年的北京、上海、深圳等大城市的升值预期,正在向中等城市扩延。“国八条”、“国六 条”之类试图管住信贷和土地两个“闸门”的新政,犹如抽刀断水。

制造业投资有限,而财务投资容易获利,大家便会投资资产。投资上升,会带动需求,需求又带动投资收益再上升,如此循环,泡沫就会吹起来。今井健一说:“这就是泡沫经济本质。和现在中国情况有点像。”

越来越像的背景

1980年代,日本资产泡沫之所以能够吹大,是因为日本政府出台的宽松的货币政策,让企业很容易从银行贷款,得到利率很低的贷款后,又没有好的实业投 资,炒股炒房就成了顺理成章的事。追根溯源,宽松的货币政策的出台,则是因为应对日元升值的压力。日元为什么要升值?根源在于日本持续高涨的外贸顺差。最 后迫于压力,在1985年9月与欧美签定了“广场协议”。

东亚投资基金管理股份有限公司总裁,日本前经产省官员,曾到外务省任日本驻 中国大使馆经济参赞的津上俊哉说,研究日本泡沫经济,很多学者注意到了“广场协议”却没有注意到1987年的“罗浮协议” ( Louvre Accord),这个协议使各国央行共同干预汇市的行动到达顶峰,日本为此一直保持了长期低利率政策,这才是泡沫的根源。对日元升值的 过度反应成为泡沫经济产生的导火索。

魏加宁就此指出,目前的中国经济,与当年的日本的确有相同之处。

曾就职于香港汇丰银行、香港上海银行的日本经济学家关志雄说,面对本币的升值压力,对外汇进行持续的大规模的干预,引发流动性过剩,使得货币供应量增加,货币过剩,资金流向股市和房地产市场,中国的现状与1980年代后期的日本是相似的。

确如中日两国经济学家所言,中国和美国的摩擦,自2003年美国财政部长访华,提出人民币汇率浮动的要求以来,频频发生。美国将巨额的美中贸易逆差,归咎于中国的汇率制度。去年夏天,一直声称没有时间表的人民币汇率调整迈出第一步。

对中国人民币的升值。日本贸易振兴会一位官员说,日本发生泡沫经济的触发点,是日美贸易不平衡导致的“广场协议”。迫于不断加剧的升值压力,日本在“广场协议”中作出日元升值的承诺,两年3个月时间,日元急剧升值了一倍。

随后,为了缓和日元升值压力,日本政府采纳了日本著名智囊团提供的前川报告书的建议,其中包括着意于扩大内需。中国国家智囊机构的研究人员,也建议中国政府,确立扩大内需的中长期战略,以应对人民币升值过程中可能出现的泡沫危机。

中国民间智囊机构有关人士,对比处于泡沫观察期的中国和泡沫时代的日本,发现中国经济与日本的相似,除了处于压力下的汇率制度外,至少还包括以下两点:

宽松的银根。中国经济与日本泡沫年代情况的不谋而合,在于宽松的银根和宽松的信贷。虽然近来有所收紧,但总体而言,中国房地产贷款占总贷款额的比例,近年的态势是增长的。

低位的利率。中国为应对亚洲金融危机的影响,扩大内需而降息,已将基础利率降至历史的最低位。虽然央行自2004年以来持续加息,但中国目前的金融环境,仍然可以用“绝对低利率”概述之。

越来越像的心态

日本经济界人士称,泡沫年代的日本人的心态,与今天的中国中产阶层人士,颇为相似。

说到昔日的日本,有人说,财政和金融政策的大幅调整,克服了日元升值带来的经济衰退。整个日本松了一口气,乐陶陶地沉浸在突破日元升值困境后的成功之中,过量资金流入房地产、股票市场,“资产价格膨胀”成为一种普遍现象,但鲜有人注意到泡沫正在孕育中。

股票和房地产等价格的膨胀通过资产效应,刺激了民众的消费欲望,资金更涌向高尔夫球场会员权证、高级轿车、名牌商品、名人绘画、古董等特殊商品。梵高的《向日葵》拍卖到74亿日元的天价。在游资的追捧中,房地产、股票、名画等商品的价格大幅度偏离其实际价值。

日本经济学家说,当时日本人的心理预期非常高,个个认为经济繁荣会持续下去,股市会不断地涨下去,房市像击鼓传花,一直传下去,很多人都是高尔夫俱乐部的会员,个个神气地俨然富翁。

日本经济学家今井建一说,80年代后期日本人的心态和现在的中国人相似,那时候人们对房地产的心态是:大家拼命买房,担心现在不赶快买将来价格会更高。 大家从不怀疑东京将成为世界上最大金融中心的说法,相信地价必然上升。他们的理由似乎很充足:日本国土面积是美国的1/25,人口是它的1/2,上升是必 然的。

日本陷入到全民幻觉之中。大家都认为,东京将饱和,要建设第二个东京,第三个东京。但泡沫最终破灭,高档开发区,工业开发区,度假村,都陷入困境。好比中国海南的烂尾楼。

有观察家声称,沾沾自喜的情绪在中国的中产阶层蔓延,中产阶层人士的心态,与泡沫时代的日本人差不离。外国记者和研究者惊呼中国崛起,中国人一开始将信将疑,慢慢就信以为真。

不过,西村吉正,前日本大藏省银行局局长认为,中国民众自信心和1960年代的日本人更为相似,是可以理解的、有益的自信。80年代之后,日本经济增长 速度放慢,但国民的自信心一直在膨胀,使经济增长的速度与心理膨胀的速度拉开了差距。而今天中国人的心理膨胀速度,和经济增长的速度还是匹配的。但对心态 的膨胀还是值得中国警惕的。

毫不相似的一长串

在今日中国昔日日本的对比中,相同点可以列出一长串。同样可以列出一长串的,还有不同点。从不同点出发,使得部分经济界人士对中国会重蹈日本覆辙的可能性,持保留态度。

日本经济学家今井建一、北京大学中国经济研究中心主任林毅夫、中国国务院发展研究中心研究员巴曙松等人纷纷指出,当下中国和泡沫时代的日本,完全处于两 个不同的发展阶段。彼时,日本的城市化、现代化已大功告成,是个非常富裕的国家,人均GDP一度超过了美国。当下中国呢?还只是一个城市化道路上追兵。野 村证券研究所一位高级研究人员断言,今日中国较之彼时日本,至少落后了40年。

从泡沫经济的症状看,中国和日本有很多不同。在中国金 融界朋友众多的福本智之,以增长潜力为例说,1980年代,日本经济增长潜力出现回落的征兆,劳动增长率也出现转折,开始从正增长转为负增长。此前,农村 劳动力向城市的大挪移,支撑了经济的高增长,泡沫时代劳动力转移的结束,致使增长的抛物线,迅速走向回落。中国则相反,中国经济增长潜力依然很强,虽说中 国的统计数据让人怀疑,但你可以到中国大城市的街道上逛逛,亲自感受中国旺盛的消费,充足的增长潜力,一如年轻人强劲的脉搏。

福本智之补充说,中国农村劳动力的供给依然充足,中国企业技术水平远低于世界水平,技术进步的空间依然很大。

北京大学中国经济研究中心主任林毅夫,在分析中国与日本的差异时亦表示,两国产业结构水平不一样,1980年代,日本的产业水平已经达到当时世界前沿,这是今天的中国难以企及的。

林毅夫还指出,日本人在1980年代买房,意在投资,而中国人买房,多数还是为了自己居住。

日本经济学家木下俊彦在接受本报记者访问时,也不约而同地谈了这一点。他说,日本当时是大多数人有房子,而中国现在是大多数人没有房子,有需求。另外,中国的大城市地价虽然攀升,但西部一些地价是稳定的甚至下降的。

此时中国与彼时日本的差异,还可以一直罗列下去:中国的资产规模占GDP比重不足30%,而日本的资产规模则超过GDP的规模;中国的汇率没有像日本那 样走自由化道路,中国泡沫的始作俑者是地方政府,日本则是大企业;中国尚不具备当年日本并吞八荒的全球制造能力,对全球贸易影响有限,不会像日本那样树大 招风……

凡此种种,在一些经济学家看来,都难以作出“中国即将步日本泡沫经济后尘”的预判

ZT:二手房经典杀价方法大全

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:43 pm

二手房经典杀价方法大全


随着个税新政的出台房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。市场已经反映出这一现象:各地的房屋中介机构抛房大量的增加,买房者大幅的减少。 成交量大幅下降。
另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎,希望通过各种手段宣传房价还要上涨,并且希望各地政府支持房价的上涨。
因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。
1.多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。
2.要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心里非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。

3.针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%-30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们,你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。

另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。

4.你到房产中介商那里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%-30%的房价,然后让他们打电话找你。
千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

5.通常房主为了尽快销售出他的房子,你可以砍掉20%左右的房价。因为到了今年年底,房价一定会下降40%-50%。那时候,他们的损失就更大了。

ZT:炒房者避税鬼点子

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 6:30 pm

炒房者避税鬼点子


私订终身

买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。
律师点评:这种方法风险很大,因为房产证上的名字还是原房主,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。

阴阳合同
目前一些中介方建议卖房者将房屋价格填写低一些,这样的话虽然营业税逃不掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。
律师点评:二手房交易中,使用“阴阳合同”一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价 低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠 纷。

赠与避税

李先生出售了自己手上的“豪宅”。为了省钱,李先生在中介公司指点下,把房子“赠送”给汪先生,省去了一大笔税收。但是,汪先生到公证部门办理相关手续时,公证部门以馈赠理由不明为由拒绝了他。
律师点评:买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,法院将无从判决,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样买主的利益就会受到严重侵害。

典当避税
指的是卖方将房产抵押给典当行,回赎期过后,买方再从典当行购买房屋,取得房屋所有权,双方办理过户手续即可。这样可省下营业税。
律师点评:这个办法其实省不了什么钱。首先,典当行收取的手续费并不低,其次,如果卖家不想卖房了,他只要在约定期限内把钱还给买家即可,那么买家最后“竹篮打水一场空”。

ZT:装修房龄较长的二手房需要注意些什么

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 5:05 am

装修房龄较长的二手房需要注意些什么


很多人认为购买二手房以后,只要花些钱把房子重新装修一下,就和新的差不多了。但是如果你选择的是房龄比较长的老房子,那么在给房屋装修的时候,要特别的注意,以免在日后生活中会出现很多问题。为了避免不必要麻烦的出现,装修二手房应该注意以下一些问题。

1、为洗手间做闭水试验。

在装修二手房之前,首先应该请装修工人为洗手间进行闭水试验,检查以前的防水处理做的如何。方法是:堵住地漏,在洗手间放5CM的水,观察24小时,然 后到楼下邻居家检查,如果没有漏水现象,证明防水处理做的很好;如果漏水的话,必须请物业重新做防水处理,做完防水处理后,要等地面完全干透,再帖瓷砖, 否则地面会开裂。

2、水、电路改造的处理。

水、电路改造是旧房改造最复杂的。水路改造,人们使用更多的 是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后,要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面,如果旧房子使用的是铝线, 一定要拆掉,现代家庭电器很多,按照国家标准,装修中必须使用2.5毫米铜线,而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙 中埋线时必须使用PVC绝缘管。

3、粉刷墙面,打底是关键。

老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象,所以 在装修墙面的时候,一定要注意做好基层处理,一般好的装饰公司在把墙面铲平之后,会涂上界面剂,界面剂具有防潮的作用,还能够起到保护乳胶漆的作用,接下 来是刮腻子,腻子膏要选用防水的油腻子,腻子一般要刮三遍,最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的,那么,要相应的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗。

木质的门窗,如果没有变形或者开裂,说明材质很好,可以在装修时,贴上饰面板材,再涂上油漆,继续使用;如果木门窗已经变形,那么就要拆掉,重新制作。 铁制的门窗,如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂,建议大家拆掉,换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座。

现如今,随着家庭使用的电器越来越多,灯光照明设备也日渐丰富多彩,所以有很多地方需要放置开关和插座。那么,在装修前,要提前做好布线工作,哪些地方 日后需要放置什么东西,要提前做好规划,而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说,一个房间至少要设置3个插座,一套两居室住宅内插座数量不少于 15个,开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致,一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜,悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着 的地方。

6、做好消毒工作,保持室内空气流通。

在装修的整个过程中,尤其是在打胶、刷油漆以后,一定要勤开窗,保持室内的空气流通,卫生间如果没有窗户,要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒,可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时。

另外,建议大家,装修以后不要马上入住,如果条件允许的话,最好每天打开窗户,保持室内通风,可以使甲醛等有毒气体很快挥发掉。建议室内完全通风3-6 个月后再入住是最佳的。当然,每个家庭的情况都是不一样的,但以上的这些方面是装修二手房时所要考虑到的,希望对于想要装修二手房的朋友能有所帮助。

ZT:选购二手房十八项注意

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:54 am

选购二手房十八项注意


想要在二手楼市中淘金的朋友,选购二手房屋时可要擦亮眼睛,牢记以下十八项注意:

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了 空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以 及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及 布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

除此之外,还要了解:

十、产权。原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同 一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产 权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价?通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行?代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项? 是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手 房?

十六、选择什么样的代理行?可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

购买二手房时应如何验收 细心是关键


看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝。如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那就说明房屋沉降严重,有结构性隐患,绝不能买。

看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰没有经过足够时间的熟化所致,对室内装潢将带来不利影响。

看卫生器具。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水,仔细观察,一试便知。

在卫生间和阳台两处浇点水,注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出,看底下的邻居家是否漏水,看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是,那么其房屋质量就值得推敲。另外,注意试试门、窗是否安得合适,开关是否自如。

选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏。这方面存在的问题目前比较普遍,应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹,还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

ZT:二手房买卖手续应该怎样办理?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:53 am

二手房买卖手续应该怎样办理?
我想买一套二手房,但不愿经过中介机构,想直接和原房主签买房合同。请问,买房后,我怎样才能把原房产证和地产证的房主名更改成我自己的名字?需哪些证明资料?怎样办理?

■律师解答:

张小姐可以直接和原房主签订房屋买卖合同。但在签订合同之前,需要确认原房主所有的房屋是公房、经济适用房或是私房。因不同房产有不同的交易手续。具体分述如下:

一、关于私有房屋的买卖程序

1、订立买卖合同:房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2.接受房地产交易管理部门的审查:房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权,要到现场作必要的调查,并由估价人员对交易的房产进行估价。

3.立契过户,缴纳税费:房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4.办理产权转移过户手续:房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

二、关于已购公有住房和经济适用房买卖程序

1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证;身份证明;房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见,到房屋所在地的区县房地产 交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完 成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

2、买卖双方达成交易协议,并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。

(1)房屋获得上市批准后,卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主,买卖双方协商确定成交价格,签订书面合同。

(2)双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有 的,其他房屋共有人同意出售的书面意见;交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批 准的购房证明。

(3)交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作(含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的,采用两种以上评估方法进行的评估),并按照有关规定,计收有关税、费、收益,完成立契过户手续。

3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续,并按房屋买卖成交价的3%交付土地出让金。

4、办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

ZT:出租房屋,房东和租客应该付哪些税费?

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:50 am



出租房屋,房东和租客应该付哪些税费?

目前市场上租赁房屋首月租金采用的是 “付三押一”的形式。以虹口区广粤路53弄的一套售后公房为例,三室两厅两卫,精装全配,室内设施比较齐全,月租金2800 元。租客须交11200 元 给房东。其中,8400 元作为三个月的租金,剩余2800 元作为该房屋的使用押金,押金会在租赁合同结束后、租客不再续租的情况下,由房东按实际情况 返还给房客。

如果在租赁期间发生若干的设施损坏或是其他情况的,经过房东与租客的协商,房东有权扣下相应的钱款,前提条件是上述事项都应在租赁合同中注明。除押金之外,租客还需支付中介费,即月租金的35%。

对 于房东而言,所需支付的相关费用包括中介费(月租金的35%)和租赁综合税(月租金的5%)。物业管理费问题必须在签约中明确,有的是房东付,也有的是租 客付。在签订租赁合同后,需去所在地的区(县)房地产交易中心备案,但因不是强制性手续,很多人不去办理。备案与否的最大区别在于,去房地产交易中心备案 主要作用是抵抗第三方,即一般情况下,如果在租赁合同期限内房东将房子出售,房客可以享有优先购买权;反之,房东如果将房子出售,承租方就不能得到应有的 保障。

此外,如租客需要房东出示租赁发票,一定要去房地产交易中心开具。

zt:解惑:二手房个税具体怎么交 房屋赠与需缴哪些税

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:42 am

解惑:二手房个税具体怎么交 房屋赠与需缴哪些税


二手房买卖需要征收哪些税收,哪些情况可以不用缴纳个人所得税?针对二手房买卖问题,本报热线接到上百个咨询电话,对此,我们挑了一些典型问题进行解答。

房屋赠与需缴哪些税

1.问:我有一套房子在凤凰西街,面积54平方米,为房改房,已居住5年以上,是家里唯一的一套住房,想赠与儿子,我是否需要交税?

答:赠与作为个人转让住房的一种,因为不涉及交易金额,所以目前与方原则上不需要缴个税,但需要缴纳4%的契税。

2.问:我有两套住房,现在准备把1991年房子的房主转为我的女儿如果出售剩下的一套1997年购买的房子还需要缴税吗?

答:如果是产权赠送就不需要。

4.问:如果把房子赠与他人,要缴哪些税?

答:根据税法的有关规定,将房屋赠与他人,受赠方须按4%的税率纳契税,赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税,单位赠与房屋须缴5.55%的营 业税及附加税,个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改,除上述税费外,还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。

唯一住房怎么衡量

1.问:我和丈夫各有一套房产,我们现在准备卖掉一套,运算不算唯—生活用房,要不要缴个税?

答:这两套房子属于家庭共有财产,所以卖掉的一套不属于唯一生活召房,需要缴个税。

2.问:我有两处房产,其中一套是和父母一起买的,我现在想把这处旁产转让给我父母,那我卖另一处房产时,是不是可以免交个税?这样应演算是唯一生活用房了吧?

答:如果是赠送,剩下的房子就属于唯一用房;如果是买卖转让,转让也需要交个税。前一套房子转让之后,后一套属于唯一生活用房。

如何享受退税

1.问:我原有一套5午以上自住的商品房,现需换大一些的房子,故今年购入一套较大的商品房(期房,预计2007年底交付)。打算在新房交付后,将旧房卖出,这种情况是否需交个人所得税?

答:因为已经买了新房,所以旧房就不属于“住满5年家庭唯一住房”的范畴。假如在买进新房后的一年内卖出旧房,且新房的房价等于或大于旧房的房价,个税 是可以凭发票全额退还的,如果新房房价小于旧房房价,则按相应比例退还。如果在新房买进之后超过一年的时间才卖出旧房,则需要缴纳个税。

2.问:我目前只有一套住房,近期想换套更大点房子,但不可能是先卖房、再租房,然后再去买房。如果自己先买了房,那卖房的时候会不会被.税务部门当作是出售第二套住房?

答:只要确实所卖房屋是唯一生活用房,且买房、卖房行为是在1年之内完成,能享受相关的免税政策。退税按情况而定,卖大买小还是卖小买大,前者是部分退 税,后者是全额退税。例如:你卖出一套价格为50万元的房子,一年内买进一套40万元的房子,假如当初缴纳的纳税保证金为20000元,则退税金额为40 +50x’20fX~-16000元,即后购房价除以前售房价,再乘之前缴纳的纳税保证金后的金额就是你的返税。如果你卖出一套价格为50万元的房子,一 年内买进一套为80万元的房子;则可以全额退税。

外地有房,卖房要不要缴个税?

1.问:我在南京本地拥有一套住房,在上海也买了房子。现在想把南京这套房子卖了,能亭受到免税的优惠吗?

个税征收细则中规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,才能免征个人所得税。一些房主不仅在南京本地拥有住房,在外地也买了房子。虽然他们当中很多房主在南京的房子已经满5年,但这明显与“家庭唯一生活用房”不符。

但是,目前南京个税征收只针对一地住房,即目前只对本市的房屋产权信息进行采集。如果只在南京登记有一套住房,且自用达5年以上,不论在外地另有几处房屋产权,都可享受个税征收优惠免税政策。

2.问:我家装修发票已经找不到了,怎么办?

答:提供不了装修发票的,不能扣除装修费用。而支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额,并且发票土所列付款大姓务必须与转让房复产权人一致–如果当初没有给发票,建议您可以去装修公司补张发票。

ZT:选购二手房十八项注意

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 4:33 am

选购二手房十八项注意


想要在二手楼市中淘金的朋友,选购二手房屋时可要擦亮眼睛,牢记以下十八项注意:

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了 空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以 及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及 布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

除此之外,还要了解:

十、产权。原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同 一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产 权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价?通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭?二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

十四、应不应该请律师?二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行?代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项? 是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手 房?

十六、选择什么样的代理行?可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

September 20, 2006

ZT: house bubble vs Internet bubble

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 11:55 pm

housingbubble2.jpg

September 13, 2006

ZT:国内的房地产

Filed under: real estate, Uncategorized — manoftoday @ 9:22 pm

标  题: 国内的房地产

以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结
楼住着。
一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你
的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起
个名堂叫做 -公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的
钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿,
叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!

过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对
地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫
做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去,
可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家
丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。

又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值
钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅,
拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔,地主说:长工们不干怎么
办?谋士说:咱给他们钱多点儿,起个名堂叫货币化安置,咱再到咱们的猪圈旁
边建房子,起个名堂叫经济适用房,给他们修个马车道让他们到那边买房住,地
主说:他们钱不够怎么办?谋士说:从咱家的钱庄借前给他们,一年6分利,咱
这钱还能生钱崽,又没风险,地主又实行了,长工们拿到钱,地主的经济适用房
到现在才建了一间,长工们只好排队等房子,直到现在,还等着呢

于是,长工们开始闹事了,地主有点慌,忙问谋士怎么办?谋士说:赶紧通
知长工们,房子要跌价了,别买了,租房住吧,正好把我们的猪圈租给他们,结
果,这么多年后,长工们的钱全没了,还在租房住,直到永远 。

September 7, 2006

real estate map in shanghai

Filed under: real estate — manoftoday @ 11:14 pm

shanghai real estate map

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